金鼎湾国际5-7月工作执行方案.ppt

金鼎湾国际 阶段性营销工作总结及下阶段展望 * 2009年1月-5月3日销售情况 1座机电话号码元 签约金额 52套 签约套数 座机电话号码3元 销售金额 71套 销售套数 上阶段企划工作总结 一、上阶段围绕“4＃楼包装”突出性价比之王，进行整合推广，取得 了明显成效，销售现场来电来访和成交，都有显著增加。 二、价格信息的释放，成功扭转了项目价高和寡的局面；同时也没有形成项目降价的传言，和对项目价值产生伤害的不利影响。 三、由此可知，该阶段的营销是十分成功的；我们应该再接再厉是营销工作再上台阶。 下阶段推广设想—基本策略 一、延续上阶段价格吸引客户的手法，重点借助两房，突出低总价。 二、两房顺利去化后，再强化大户型的价值塑造，聚焦产品关注点。 三、利用新闻媒体之口，强化项目价值，突出热销，对购房者进行再引 导，造成销售紧迫感，强势逼定。 第二阶段 （09.5-09.6）销售预判 16 9 25 跃层 22 20 42 四房 164 167 331 三房 50 49 99 两房 未售套数 已售套数 总套数 房型 结论： 销售难点集中在两房、三房，下阶段营销将以此为重点。 利用两房低总价优势，吸引客户来访，实现两房有效去化。 两房去化后，将来访客户向三房挤压，实现三房去化。 第二阶段 （09.5-09.6）销售目标 5月 5月份新认购目标为30套，认购金额为1亿元。 6月 6月份新认购目标为30套，认购金额1亿元。 主 题 价值提升 主推房源 两房 推广计划 5月 6月 7月 品质铸就价值，10天热销1亿！ 金鼎湾国际，总价180万起！ 与白金汉宫同源/与与凡尔赛宫同质/与赫氏堡同檐！ 本阶段诉求，利用总价，吸引客户，主推两房。同时，通过建筑细节诉求高端的内在价值，最终促进两房有效去化，并顺利像三房挤压客户。 居一园，观万象。 皇家园林【万象之园】精华实景呈现，豪宅之上的生活家，恭迎体验！ 本阶段利用园林实景呈现为契机，突出我们的居住舒适度，强化在做好豪宅之上，我们更关注居住的本质。 主 题 景观实景呈现 营销事件 第二阶段 （09.5-09.6）工作大纲 软文： 金鼎湾国际，打破传统高端置业观，体贴80后新贵“中心占有欲” 第二轮报广 推广媒体 软文：以超越高端别墅的品质，献给父母的爱 软文:房子，你的第二灵魂 ——金鼎湾国际90㎡两房，70后的典藏珍品 及时确定合作公司及物料制作 配合小众渠道拓展 确定营销策略 开发商配合 针对两房不同人群不同使用功能制作不同物料，增添针对性 物料配合 小众渠道拓展：高端dm，银行大客户、高端场所推广 户外、框架、杂志内容更换 金鼎湾国际，总价180万起/与白金汉宫同源、与凡尔赛宫同质、与赫氏堡同檐 阶段主题 企划配合 以两房低总价为诱导，促进整体房源成交 销售策略 两房迅速去化 目标 推广细述 豪宅面对的是一个小众群体，越高端越极致！ 小众渠道拓展：5月15日前确定可执行渠道 媒体：《财智风尚》杂志，中国银行发行，针对银行大客户的杂志专刊。 场所：6号名所大堂电子屏展示 活动：5月22-23日 第三届国际资本金融高峰论坛 小众渠道：高端DM 1.5万份 包含：奔驰、宝马车主2500份/招行金葵花卡客户1万份 推广细述-活动 第三届国际资本金融高峰论坛 时间：5月22-23日。 邀约客户：各大银行副行长以上、大中企业副总以上客群 可利用渠道：手提袋 楼书夹袋发放 现场展板2块 宣传片现场播放 目标客户名片收集 推广细述-活动 老客户维护活动 根据2009年4月14日的会议精神，现阶段要做好客户服务工作，并配合金鼎湾国际推广的需要，对金鼎湾一期业主和二期已签约客户进行过生日，送蛋糕的活动，以表示对业主的关心和问候。 克莉丝汀：8寸慕斯蛋糕??1542个*146元/个*77% 173352元元祖：8寸慕斯蛋糕????1542个*200元/个*80% 246720元 客户数量一期：264户*3个 792个二期：250户*3个 750个 推广细述 高端奢侈品，越细分越精致，豪宅也一样！ 不同客户不同物料，真正一对一 主要针对两房客户，对不同类型的客户，购买目的、使用功能进行细分，制作不同的物料，对客户做引导，实现小户型顺利去化。 细分客户 二世祖：年轻、时尚，用作婚房。以“爱情”为主线突出夜店等娱乐配 套，及婚房使用功能； 夕阳红：养生、保健、方便，用作养老。以“亲情”为主线，突出医疗、 园林、交通便利等居住功能； 自我居：时尚、睿智，自我收藏。以“自己”为主线，突出城市价值、休 闲、小憩等居住功能。 道具规划 三类客户，分中有和，分别以“你、我、他”作为线索，同时以一本适合 客群的音乐推荐作为辅助道具，增添针对性和趣味性。 莲花车载香水座 养生保健书籍 情