二境城商住小区建设项目可行性分析研究报告.doc

第一章 总 论 1.1项目概述 1、项目名称：HH县二境城商住小区建设项目 2、项目建设单位：AA乾丰房地产开发有限公司 3、项目法定代表人：** 4、项目地址：位于HH县新民西路北侧，环城西路西侧，占地面积23733.33平方米。 5、项目性质：新建 6、项目建设工期：24个月 7、项目建设主要规模包括：新建地上6层、地下1层砖混结构商住楼7幢，户数共320套；新建二层框架结构商业楼1幢，总建筑面积43514.28平方米（含地下建筑面积3143.81平方米）。其中：1#商住楼建筑面积7841.59平方米，2#商住楼建筑面积7841.59平方米，3#住宅楼建筑面积2655.28平方米，4#住宅楼建筑面积3964.40平方米，5#住宅楼建筑面积6155.58平方米，6#商住楼建筑面积5295.27平方米，7#住宅楼建筑面积9219.23平方米，8#商业楼建筑面积541.34平方米。 1.2可行性研究报告编制依据 1、国家计委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》； 2、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 3、国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》； 4、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》； 5、《中华人民共和国城市规划法》 6、《民用建筑设计通则》 （GB50352-2005） 7、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标（JGJ26-2010）23733.33m2 总建筑面积：43514.28m2 其中：地上建筑面积：40370.47m2 地下建筑面积：3143.81m2 1#商住楼建筑面积：7841.59m2 2#商住楼建筑面积：7841.59m2 3#住宅楼建筑面积：2655.28m2 4#住宅楼建筑面积：3964.40m2 5#住宅楼建筑面积：6155.58m2 6#商住楼建筑面积：5295.27m2 7#住宅楼建筑面积：9219.23m2 8#商业楼建筑面积：541.34m2 总基底面积：6558.30m2 居住人数（3.2人/套）：1024人 总户数：320套 容积率：1.70 建筑密度：27.63% 绿地率：30.13% 1.8研究结论 住宅是人们生活的必需品，消费市场具巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。随着HH县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。HH县根据县城新一轮总体规划，在充分论证HH县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，AA乾丰房地产开发有限公司在HH县北区建设一处高品质、分展示人性化的新型商住小区，HH县二境城商住小区的建设将成为在HH县倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。 通过整体分析论证，该项目属新型中档商住小区项目建设，小区选址符合HH县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。 第二章 项目建设的背景及必要性 2.1项目提出的背景 近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。2012年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。 2008年12月8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。2008年12月17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。 2010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难