2009年华侨城江苏泰州华侨城别墅项目营销策划报告.ppt

江苏泰州·华侨城别墅项目营销策划报告 2009年5月22日 宏观环境 2008年看来，长三角仍不失为中国综合实力最强的“金三角”，25城市GDP达到65185.07亿元，占全国GDP的比重为21.68%。其中，江苏13市经济增长速度差异较小，浙江11市中增幅最低的温州达到8.5%，增幅最大的舟山高达14.5%。 2009年04月27日，中国人银行副行长兼上海总部主任苏宁表示，将发挥金融在支持长三角地区经济结构调整和产业优化升级中的作用，鼓励创新，争取在长三角地区率先推出房地产投资信托产品等金融创新产品。并将充分发挥金融在经济发展中的重要作用。 《2009长三角城市发展报告》出炉，在报告评出的长三角20个可持续发展城市综合排名中泰州位列14,泰州相对靠后。  泰州城市印象 泰州地处江苏省中部、长江下游北岸，现辖靖江 、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、高港两区， 总面积5793平方公里，总人口503.6万。 泰州处于沿海与长江“T”型产业带结合部，东 西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、 苏北两大经济板块。域内公铁水、江海河大交 通、大联运的格局基本形成。 工业经济是泰州的主导产业和特色经济。拥有轻工、纺织、冶金、食品、建材等传统产业，但在长三角众多城市中，规模相对较小。 泰州城市印象 城市发展规划 城市定位 明确将中心城市定性为中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市 明确海陵高港“双城”组团协调姜堰城区发展战略 初步确定海陵区未来发展战略为“南拓、东进、西优、北控”，建设南部新城，东部对接姜堰城区，西部发展工业园，北部保护水乡风光；高港区未来发展战略为向东、向南发展建设滨江新城，以发展滨江先进制造业与现代服务业为主，成为宜居宜工的滨江城区。 市场小结 目前，中国宏观经济仍不容乐观 长三角将是中国经济前进的先锋 泰州经济受“宁镇扬”经济带辅射，在长三角城市群中发展相对滞后 08年一季度，泰州房地产成交量有所下滑，但09年慢慢有所回升 08年底到09年底，泰州地产发展与消费政策扶持力度较大 泰州房地产开发量较大，08年，泰州房地产可售面积累计达100万㎡左右 泰州地产推售量主要集中在海陵区，其次是姜堰区 泰州地产产品类型从多层、小高层、高层到别墅均有，较为丰富 泰州地产产品面积区间从85㎡左右到600㎡以上都有，但主力户型为90㎡－130㎡之间的二房与三房 泰州地产价格方面，多层、小高层一般为2600－4000元/㎡ ，别墅一般为4000-7500元/㎡. 当地富裕阶层能接受的别墅总价一般不超出200万元,80万—150万之间的别墅较易销售. 客户访谈 世界顶级豪宅—— 极尽奢华类 世界顶级豪宅的共性及启示 世界级豪宅——稀缺的景观资源是世界级豪宅价值永保、长久不衰的有力支持因素；极尽奢华、个性化的设计是世界级豪宅价值绽放的要点；名人效应使世界级豪宅光环魅力四射。 对项目启示——华侨城项目座拥亚洲最大的湿地公园，拥有的稀缺自然景观资源，依托于华侨城高尔夫球会休闲度假概念，高尔夫景观尊贵；假以名人营销、名人居住效应项目完全可以苏中地区首席豪宅。 Part 1 项目定位 项目定位 物业定位 形象定位 形象定位 客户定位 客户描述 对文化认同与景慕，钟情于纯自然背景和优秀的建筑； 追求“珍品化”生活，含蓄内敛、深藏不露、不事张扬； 需要一个符合他们意愿的生活圈子、一个属于他们的社交平台，从而满足他们对格调生活的追求； 个性化生存、品位化生存是他们最渴望的方式； 愿意、也有意识打造贵族气质。 价格定位 1. 项目核心竞争力分析 项目核心竞争力——城市及区域价值资源 项目核心竞争力——自然资源独一无二 项目案名建议 “奢侈品”这个词往往是与成功的品牌、过硬的质量、优秀的设计理念乃至历史积淀、文化传承联系在一起的，正是这些因素决定了奢侈品高昂的价格。 国际顶级私人物品展 Top Marques ，是世界富豪极尽奢华的“游戏”，更是炫耀富有的“舞台”。这个展览每年四、五月间在世界富豪聚居之地摩纳哥的蒙特卡洛举办，展会吸引了世界上最奢侈、最顶级的知名跑车、游艇、私人飞机、珠宝、名酒以及各类顶级房产、高尔夫俱乐部、私人会所等参展。 奢侈背后有一种文化和生活方式。奢侈品的精神价值超过了标签价值、使用价值。奢侈品是仅为少部分人所拥有的，符合项目特质。 顶级奢侈品买家主要分为三类： 一是胡润百富榜和福布斯中国富豪榜的上榜富豪； 二是身价亿元以上的“隐形富豪”； 三是具有高消费能力的文艺、体育名人。 4. 全球推广策略 “真正的挑战不在于制作一则广告，而在于让媒体讨论你的品牌。” --菲利普.科特勒 营造手段 全国顶级风水大师研讨会 第三部分 营销篇 物业定位 1 形