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铺位分割基础知识 一、铺位划分的基本原则 通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据各种商品经营要求及价格等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。 合理设置单铺进深、开间比例。 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局。 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。 经营与销售综合考虑，合理设置铺位大小与总值，利于经营及销售。 …… 1、主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。 2 、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 /㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。 注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。 3 、科学利用的原则 商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。 二、各种铺位类型及划分要点 街铺 外街铺 内街铺 内铺 独立铺 开放式铺 柜台 大型铺位 通道及公共空间的种类及划分要点 主通道 次通道 公共空间的设置及作用 休闲区 展示区 入口大厅 互动区 不同业态定位对铺位划分的影响 零售业态 主力店+辅营区形式 主题商城形式 社区商业 批发业态 电子市场 小商品市场 原材料市场 铺位划分中应注意的问题 避免出现死角 通道中出现柱子 避免出现不规则的铺位（如三角铺） …… 三、个人经验 一般上拿到手的是一张结构完成的空白的图纸，那么主要的设施已经标注位置，比如核心筒、楼梯、直升电梯什么的。需要我们加的或者更改也许有自动扶梯的位置，设计承重要求或者砸楼板。也可以增加直升电梯或者减少一个（当原设计右3-4个一排时才会可能） 认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。 了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，因为设计到防火卷闸门的问题。（防火卷闸门下不能摆放任何东西的，对铺位的划分有一定影响。）还有就是消防栓的设置位置。别把那位置给包到铺位内？！！ 注意自动扶梯位置：主要是自动扶梯占用平面的位置，3米以及与通道、铺位之间的距离。