备战营改增15个策略应对9大可能.doc

备战营改增，15个策略应对9大可能 鸿坤集团 张秀全 2015-04-29 09:40:30 人物：????企业： 导读：传言已久的房地产营改增即将变成现实，房企应该如何提前做好筹划？鸿坤集团张秀全“从营改增对行业影响、“营改增”前后税负及利润测算分析、应对策略”3个方面进行了较为全面的阐述。推荐大家认真阅读。 “营改增”一旦在房地产、建筑、金融这三个行业实行，将是对房地产价格体系的颠覆，整个行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都带来一个翻天覆地的变化。企业一定要提前筹划，想明白了，可能就领先一步，但如果毫无准备，等到政策到来的时候，可能就会措手不及。 本文在目前所掌握信息的基础上大胆假设，建立税负测算模型，推导出“营改增”对房企税负及利润的影响，并提出了一些应对措施。 ? 一、“营改增”政策前瞻及对行业的影响 ? 1.税率 税率作为房地产 “营改增”的核心，合理的税率设计有利于平衡“营改增”前后的总体税负水平，也决定着“营改增”改革的最终指向以及政策期望值的实现。目前，传言房地产、建筑业税率或为11%，生活服务业、金融保险业税率或为6%，预计房地产、建筑、金融三大行业一起推行。 房地产业11%的税率在业界已基本达成共识，在此不再赘述。而作为房地产紧密相连的上游建筑行业的税率则争议较大，有观点认为可能会降至6%，但笔者认为降至6%的可能极小。原因有三点：一是如果建筑业税率下降5%，将导致房地产业建筑成本进项抵扣下降5%，利润也将随之下降（笔者测算行业利润将下降1%以上）。 而作为支柱产业的房地产，正处在行业利润下行的当口，多数房企管理上尚未做好迎接“白银时代”的准备，这对于房企将是极大的考验。而如果将税率定在11%，经过市场的柔和调整，对税负、利润进行重新分配，将会起到很好的缓冲效果；二是，将建筑企业税率定为6%，短期内将会倒逼房企过多地采用“甲供材”这种税筹方式，大量从供应商处直接采购，以提高自己的进项抵扣。极端情况下，有能力的大型房企，将会重新配置资源和加强自身的施工管理能力，而建筑企业将逐渐沦为劳务公司。这种情况是与“营改增”的初衷相背离的；最后一点，也是最重要的一点，财税〔2011〕110号文中已明确建筑业适用11%的税率。而此文件是经国务院批准的，由此推断修改的几率微乎其微。 结论：房地产、建筑业税率11%，金融业6%（金融业尚无靠谱消息，暂按此利率考虑） 2.土地成本能否作为进项扣除？ 目前主要有2种观点， 观点1：可以扣除，土地出让金和市政配套费可参考像“农业生产者自产农产品”一样直接乘以个扣除率扣除。那么这个扣除率定多少合适呢？如果定为11%，行业毛利率按35%计算，在不考虑期间费用的情况下增值税税负率为3.85%，远低于营业税率5%，所以定为11%的可能性不大。笔者猜想，定为6%的可能性比较大。 观点2：不可以扣除。有观点认为，由于土地等支付给政府费用没有进项票据，导致此部分成本不能抵扣，税负增加。但笔者认为此观点不成立，土地成本是房地产开发成本的重要组成部分，如不能扣除，其对部分房企的伤害是致命的。 结论：土地成本扣除率或为6%。 3.预售在先，成本在后的抵扣链条倒挂问题 一是不可能让企业预售时直接按税率缴纳，企业不干；二是也不可能等交房了才交，税局不干。所以，极有可能参照土增税的方法，先按预售款的一定比率预缴，达到一定条件清算。 结论：不必操心。 4.土地增值税是否会取消？ “营改增”后，如果再征收土地增值税，确实存在重复征税的问题，但是否会因此而取消呢？当然不会。首先，重复征税一直都存在，靠“营改增”一下子解决也不太现实，套用一句广告语：“面要一口一口吃，梦要一步一步来！”其次，土增税的立法目的：(1)规范土地和房地产市场交易秩序。(2)抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失。 (3)增加国家财政收入。说白了，其实质就是要调控，并把土地自然增值部分收走，从而增加财政收入。而“营改增”短期内不能达成以上目的；最后，如果取消土增税，那么房地产行业增值税税率11%和“营改增”前后税负平衡两个假设将同时失效。 结论：短期内，土地增值税不会取消。随着地产”黄金十年“的远去，行业利润将逐渐回归理性，土增税很可能将自然消失，到那时，土增税将完成其使命，或取消或并入其他税种。 5.不动产租赁将如何征税？ 财税【2013】106号文规定：对试点范围内提供有形动产租赁服务的，在试点期间可按简易计税方法计算缴纳增值税，征收率为3%。本人预测，对于已建成用于出租的不动产也将参照此办法执行，但已签订租赁合同的可选择继续缴纳营业税；对于未完工或新项目，可选择采用一般计税办法，税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣