大型商业地产风险.ppt

大型商业地产风险与控制 大型商业地产风险与控制 商业地产 商业地产投资价值 商业地产机遇与风险并存 商业地产投资占房地产投资总额的比重 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平，消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。 商业地产具有“高投入、高回报、高风险和高难度”的特征，在商业地产高速发展的同时，也隐藏着很多的风险。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，同比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方米，同比增长约5%。 政策法规风险 一、商业地产项目取得成功的要素 一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地、资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项目开发就很难取得成功。 二、什么是政策法规风险 政策法规的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策法规对商业地产项目的影响。 当商业地产的其他因素都可以促使项目走向成功的时候，如果项目存在政策法规的风险，那么这样的打击可能是毁灭性的。一个项目存在的其他不利因素我们可以通过后天的努力去进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变的。 政策法规的风险是根本上的风险，如果项目存在政策法规上的风险，这样的项目应当予以一票否决！ 政策法规风险 三、政策法规方面的风险控制 （一）是否符合城市总体规划要求？ 城市总体规划决定了城市未来的发展方向，以及区域经济发展的潜力。项目符合城市总体规划是最基本的要求。 1、与政府关系良好，不等于没有政策法规的风险。 与政府关系良好，凭直觉去选取开发项目的土地，不从城市总体规划、商业网点规划、交通评估、环境评估等方面去论证项目的可行性，就开始进行规划建设，这样的开发决策流程是不科学的。 2、决策不能满足于粗放型的城市规划研究。 一个成功的商业地产项目不仅要顺应城市的发展方向，同样也要对城市未来的经济增长、城市建设的节奏进行深入、细致的分析、研究。一个商业地产项目要想取得成功，不能满足于粗放型方向的指导，而必须对城市规划与项目的关系进行全面系统的论证。 政策法规风险 3、对城市规划研究的内容。 城市功能商业区是如何分配的？ 新城区建设的区域和周期是如何安排的？ 城市商业走向和人口聚集的脉络往哪里去？ 城市的重要基础设施如何建设？ 城市新区的开发建设时间表是如何安排的？ （二）是否符合城市商业网点规划要求？ 一个商业地产项目同样要符合商业网点规划的要求。政府为配合商业网点规划，必然将市政建设向这一区域倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划的要求，才能事半功倍，获得成功。 政策法规风险 案例分析： 广州某开发商通过关系在珠江新城黄埔大道拿到了一个面积达6万平方米的地块。论地块，该项目位于广州城市规划的重心珠江新城的北端，地理位置得天独厚。论规模，6万平方米的商业面积在天河中心区域也颇具规模效应。 项目拟建成一个集购物、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，在它的发展规划中，它希望与天河城市广场形成犄角之势，形成天河中心商圈的两大极核效应。 项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。 为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，就发现路行不通了呢？ 经研究发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此，政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流通过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。 政策法规风险 该项目的规划定位是一站式购物中心，但零售商业氛围却被黄埔大道隔断，项目周边成型的都是装饰材料市场、家居市场，这一商业氛围与天河城零售商业格局存在天然的障碍。 于是，开发商不得不将项目改建为装饰材料城。虽然整体的经营状况有所好转，但由于原