天津湾2013年7月超专业商业地产定位报告思源1716362202.ppt

* 思源顾问 * 景观可以呈现无声的空间力量 宁静而至远 * 思源顾问 * 成功在於对细部的重视 * 思源顾问 * - 岛中岛-水叠水-景复景 * 第 * 页 思源顾问 hanks! T 感谢开发商对我们的信任！ 思源出品 值得收藏 * 思源顾问 * 预招商反馈 招商商家反馈情况—— 截止到2009年2月，我司就天津湾商业项目B3地块招商工作实施如下：招商商家10家 ，其中主要集中于经济型酒店及会所业态。 * 思源顾问 * 经济型酒店招商反馈—— 截止2009年2月，已接触锦江之星、7天酒店、如家酒店、格林豪泰、汉庭、速8、雅悦、南苑E家、莫泰168等9家。 从现有招商反馈上看，经济酒店主要采取现成物业合作模式，在现有市场条件下经济酒店拓展存在一定困难。 1、需求不超过5000平米 2、建筑进深不大于15米 3、楼层位置无特殊要求 4、要求独立水电暖等配套且由甲方提供 5、租期及租金需核算 6、对B3项目，待建筑完成后可商谈 7、等待工程图纸 经济酒店要求 * 思源顾问 * 健身会所招商反馈—— 截止2009年2月，已接触浩沙健身1家，从现有招商反馈上看，健身业态商家对B3地块具有一定入驻意向。 浩沙健身 租赁/合作 周边人群的有一定的消费能力；希望周边的商业环境及业态比较成熟，有同行以及他们的档次要相当。 800-1500平方米 不需要做内部装修，公共区域要求良好装修。地板尤其需要高抗压型、耐磨性，荷载不少于500公斤 商户 合作 模式 地块要求 物业需求 * 思源顾问 * 附件- 会所合作模式 【全权经营管理模式】 签署全权管理合同，代表投资者全面行使会所管理职能 负责会所整体运营管理 对成员会所进行标准化专业管理，使其正常经营，在经营管理期内取得最好服务管理品质的经济效益。 Carte Blanche 优 管理公司前期介入避免了会所设计和后期经营上的不对称问题出现，减少了返工量； 劣 需要大量资金，利润较低，风险较大； 授权方只有监督核查权，没有实际经营和运营管理权； 所需支付费用相对较高。 势 势 * 思源顾问 * 委托管理模式 【委托管理模式】 Management Contract 委派管理团队 委派工作团队负责成员会所日常的管理和服务工作。 签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任 委派工作团队负责成员会所的日常经营管理和服务工作 管理公司以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的会所输出专业技术，管理人才和管理模式。 优 会所经营管理的自主性大，能够根据市场变化及时调整经营方向； 分享该行业带来的回报以及会所品牌的影响力。 劣 管理公司不介入前期顾问； 授权方的投资收益无固定的比例保证。 势 势 * 思源顾问 * 【顾问管理模式】 Management Consultant 签署顾问管理合同 根据成员会所具体要求，解决其特定的专业化问题 顾问咨询包括有会所投资规划、会所硬件设施、装修设计、财务管理、服务规范、行销企划等方面内容。 优 会所管理公司为会所提供特定的专业化顾问服务； 适用于对该行业没有经验的发展商； 整体费用相对较低。 劣 管理公司不涉及会所后期的运营管理； 会所真正的后期运营管理很难保证专业化的延续。 势 势 * 思源顾问 * 【特许经营模式】 Franchise 进行培训指导，使特许经营会所达到管理品质标准 管理公司授权加盟商品牌使用权 根据特许经营条例定期委派监督员对特许经营会所进行品质检查，确保服务、产品、品牌品质等。 优 分享该会所品牌的影响力以及一定的客户群； 自行负责后期的运营管理，受管理公司影响较小； 经营利润独享。 劣 管理公司对会所开业后的帮助较小； 会所后期的经营管理要很好的延续品牌的品质有一定难度。 势 势 * 思源顾问 * 经济型酒店一般倾向于与现有物业持有方进行合作，具体模式以租赁及物业持有方加盟为主。物业持有方收益以租金及销售额提成为主。 （一） 收购 由酒店投资购买现有物业，并投资将其改造成经济型酒店。物业及合作对象要求： （1）出让方必须拥有产权与土地使用权； （2）房屋或土地可用于商业服务业的用途。 （二） 租赁 由酒店租赁现有物业，并投资将其改造成经济型酒店。要求： （1）出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰； （2）租赁价格根据市场价格进行测算，租赁期一般为20年； （3）房屋可用于商业服务业或可改变为该用途。 附件- 经济型酒店合作模式 * 思源顾问 * （三） 加盟 由业主自己投资按照经济型酒店的要求将其拥有的物业改造后加盟品牌连锁。加盟要求： （1）加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权； （2）承认加盟章程、按期缴