好莱屋主题酒店价格定位可行性分析.doc

价格定位可行性分析 通过项目的市场销售分析，我们初步设定的平均房价为元，平均出租率根据周边相类似的酒店的近几年平均出租率推算出来，％。主题酒店连锁将客源市场的定位重点放在商务。根据在同类市场的销售经验，做到％的年平均出租率是有一定把握的。通过以上基本数据测算出来的全年的客房营业收入为万左右，所得税前利润万，投资回收期限约年。 项目财务分析 项目投资估算 酒店总投资额约为：人民币捌佰万元(￥8，000,000.00) 投资估算数据取定标准： 结合当地实际情况，参考市场价格取定； 按照酒店项目投资估算惯例取定； 假设总投资额的50%为投资商自有资金，其余50%为银行贷款，年利率为7.83%； 类别 估算值（人民币 万元） 占总投资的百分比 建筑租金2500平米 装修及经营设备 350 44% 人工工资 54 7% 市场营销及行政费用 171 20% 项目总投资预算 800 100% 酒店运营费用估算 酒店营业收入基础指标取定原则 营业收入增长指标：通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。 第一个五年每年递增3％ 包括价格上浮与消费人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则取定。 第二个五年在第五年的基础上不增长 酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，其经营也到了平稳阶段，考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则制定。 第三个五年在第十年的基础上每年递减2％。 酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，其经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则制定。 第三个五年再装修，装修费用约为350万元。 根据电影主题酒店市场的客观状况，结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性原则取定。 酒店营业成本基础指标取定原则 随着营业收入的变化，营业成本亦随之变化，预测本酒店十五年的营业成本: 客房成本率 按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、一次性用品、迷你吧、书报费等费用列入客房成本核算。客房成本率取定为5%。 中餐成本率 按照标准成本率45％计算。 西餐成本率 按照标准为35％计算。 会议成本率 按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在费用中一并核算。 营业费用基础指标取定 固定费用与变动费用的划分 由于服务行业的特殊性，酒店严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费、宣传推广费和其他费用等属于变动费用，随着营业收入的变动而变动。 工资及福利费 包括员工工资、社会保险、员工餐、员工宿舍费等其他福利费。根据相关酒店的标准，预测本酒店各级员工的平均工资及福利标准为3000元/人/月，预测连锁单店各级员工人数约为15人。 燃气费 按营业收入的2%估算。 水电费 按营业收入的8%估算。 行政管理费 包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合实际情况取定。按营业收入的5%估算。 维修保养费 包括设备维修费、保养费，按营业收入的1%估算。 宣传推广费 包括广告费等其他推广费用，按营业收入的2%估算。 其他费用 不可预见费用等，按营业收入的2%估算。 固定资产折旧和开办费摊销 固定资产折旧基础指标取定 按照可行性研究报告的惯例，可行性报告的折旧与会计折旧计算方法有所不同，会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行，而可行性报告则站在财务分析的角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。 经营净利润基础指标取定： 营业收入-营业成本-总营业费用-财务费用-营业税金及附加-所得税 =经营净利润 营业税金及附加按酒店行业标准5.8%取费 所得税按营业利润的33%取费 酒店贷款还本付息 财务费用只计算贷款利息。总投资额的50%为投资商自有资金，其余50%为银行贷款，年利率为7.83%。按十年等额还本计算酒店借款还本付息。 项目收入估算 开发商以长期投资理念考虑，对酒店及商业不考虑销售，而是长期收租的方式运作，可得以下收入估算。 本项目经营收入主要包括： 酒店客房及客房区的公共面积2500平方米，收入：客房50间，388元/间以上，预计为724万元/年 中餐厅：100平方米，5个包房（带散点厅），共50个餐位，约1