2、控制性详细划概论.ppt

第二讲 控制性详细规划概论 一、控制性详细规划的地位与作用 一、控制性详细规划的地位与作用 一、控制性详细规划的地位与作用 一、控制性详细规划的地位与作用 二、控制性详细规划的基本特征 二、控制性详细规划的基本特征 二、控制性详细规划的基本特征 二、控制性详细规划的基本特征 三、控制性详细规划编制的基本原则 三、控制性详细规划编制的基本原则 5 容积率--规划地块内建筑总面积与规划地块面积之 比。 6 人口容量--规划地块内每公顷用地的居住人口数。 7 绿地率--地块内绿地面积与规划地块面积之比，以 百分比计。 8 停车泊位数--规划地块内规定的停车车位数量，包 括机动车位数和非机动车车位数。 9 交通出入口方位及数量--规划地块内允许设置出入 口的方向、位置和数量。 10 交通运行组织--规定规划地块内允许通行的车辆类 型，作出合理的交通运行组织。 11 装卸场地规定--对规划地块内货物装卸场 地位置和面积的规定。 12 建筑高度--由室外明沟面或散水坡面量至建 筑物主体最高点的垂直距离。 13 建筑后退--建筑相对于规划地块某方位边界 后退的距离。 14 建筑间距--为满足日照、消防、卫生、安全 和建筑保护等要求而规定的与相邻建筑之间 的距离。 容积率的确定有以下几种方法: a、 环境容量推算法 根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。这种方法是基于环境容量的可行性来制定控规指标。 b、 人口推算法 根据总体规划或分区规划对控规范围内的人口容量以及城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各地块的居住用地面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划近期内的人均居住用地、人均居住建筑面积、建筑限高等，就可以推算出某地块的容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标。此方法计算简单，易收集资料。 c、 典型试验和经验推算相结合 根据规划意图，进行有目的的“形态”规划，计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，可作为该地块的控制指标。此方法工作量大，只宜在没有把握的情况下试作典型地块，取得参考数据，而不宜全部按此方法进行。 d、 经济测算法 地块的不同容积率有着不同的产出效益，经济测算法就是根据土地、房屋搬迁、建设等价格和费用的市场信息，在对开发项目进行成本－效益分析的基础上，确定一个合适的容积率，使开发商能获得合适的利润回报，保证项目的顺利实施。 以上方法各有侧重，结果可能存在较大的差异。实际上控规指标涉及到城市的方方面面，采用任何一种方法都无法保证控规指标的完全合理，所以必须几种方法相结合，相互检验、矫正，并且在控规的实施过程中根据实际情况的反馈不断调整。 公共停车场用地面积按规划城市人口每人0.8-1.0m2计算. 其中：机动车停车场每车位用地占80％-90％，自行车停车场用地占10％-20％。 公共停车场用当量小汽车停车位数计算。一般地面停车场每车位按25-30m2计，地下停车场每车位按30-35m2计。 公共停车场服务半径，市中心地区不应大于200m2，一般地区不应大于300m2；自行车公共停车场服务半径以50-100m为宜。 城市公共加油站服务半径0.9-1.2km，且以小型为主。 7.地块划分，土地使用性质与兼容控制 1 地块划分 ①地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。 ②地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。 地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。 ③地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，参照下列因素综合考虑： ·用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地块性质单一。 ·用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能跨越这一边界。 ·城市“六线”规划等专业规划要求 注：城市“六线”指道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线 。 考虑土地价值的区位级差。因区位不同地块管理要求也会不一样。 不超越分区界或片区界，以利于规划管理。 与开发规模尽可能一致。 兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。 上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。 2 土地使用性质及其兼容控制