双湖泊岸项目周边商业初步调查及报告.docVIP

双湖泊岸项目周边商业初步调查报告 一、项目周边商业分布情况 1、目前比较成熟的太子湖北路人信奥林花园底商及沿东风大道的底商约20000㎡，观澜高尔夫底商约5000㎡， 2、新商业项目：四新金地澜菲溪岸商业约30000㎡，纽宾凯汉city综合体40000㎡，中森化广场约15000㎡，韩国乐天2万㎡，四新中华城2万㎡ 3、大型商业项目：万达广场16.5万 商业市场情况 商业形式 成熟度 整体面积（㎡） 目前售价（万元/㎡） 目前租金（元/㎡） 业态情况 人信、高尔夫沿街底商 老商铺 20000 2.5-3 50-130 餐饮、居民用品 观澜高尔夫底商 新商街 15000 目前只租不售 65-80 餐饮、建材、居民生活为主 金地澜菲溪岸 新商街 30000 2.2-2.5 80-110 餐饮、建材、居民生活广场 纽宾凯汉city 新商街 40000 待定 待定 以儿童为主题的大型生活广场 中森化广场 新商街 15000 2.4-2.8 待定 一般生活广场 韩国乐天 新商街 20000 待定 待定 以韩国特色名品为主的生活广场 四新中华城 新商街 20000 待定 待定 综合生活广场 万达广场 大型综合体 165000 售完 130-180 大型综合性生活广场 永旺梦乐城 大型综合体 270000 待定 待定 大型综合性生活广场 海宁皮革城 大型综合体 220000 持有 110-160 大型综合性广场 双湖林语商业 沿街商业街 14300 待定 待定 生活商业街区 项目商业发展分析及初步建议 从商业分布图可以看出，本项目周边有大量的已建及待建的商业项目，未来商业竞争十分激烈，商业培育期较长。 从项目位置来看，目前还是比较偏僻，交通不便也不符合商业选址要求。 从能否形成商业氛围来看，周边居民人口偏少，因为地形格局所限，未来增加居民人口有限，很难以集中人流形成的商业需求。 由此可见，本项目商业运营将会面临困难重重，传统和常规的商业业态很难生存，唯有颠覆性的商业形态才能扭转商业格局。在没有找到好的、非常规的经营业态之前，转让出售是最佳方案，也可作为未来融资抵押资产长期持有保留。 价格估算 通过对目前我们能了解到的商业项目价格利用市场比较法、成本计算法、系数调整法、收益还原法等方法进行综合计算，本项目价格估算见下表： 综合指标 商业项目 沿街底商 观澜高尔夫底商 金地澜菲溪岸 中森化广场 指标 权重 0.8 0.9 0.7 0.7 位置交通 0.3 0.8 0.9 1.2 0.8 人流导向 0.25 0.8 0.8 1.1 0.8 商业形成氛围 0.2 0.8 1 0.9 0.9 昭示性 0.15 0.9 1 1.2 0.8 增长性 0.1 0.9 0.8 1 0.8 综合系数 0.825 0.9 1.095 0.82 平均售价（万元/㎡） 2.75 2.18 2.35 2.6 比较售价（万元/㎡） 2.27 1.96 2.57 2.13 算术平均值得（万元/㎡） 2.23 加权平均值（万元/㎡） 1.72 综上所述，本项目估算价格在1.72-2.23万元/㎡之间，考虑到未来一年的增长空间6-10%，本项目商业售价在1.9-2.5万元/㎡左右。 以上数据，仅供参考。数据有效期为6个月。 美高投资工程部 2015年3月4日 金地商业街 纽宾凯city 中森华、韩国乐天 永旺梦乐城 武汉海宁皮革城 人信、高尔夫沿街底商 四新中华城