某房地产可行性研究报告..doc

6、产品规划设计建议6.1 .1项目建筑风格发展建议，(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面，舒适生活的功能及审美需求。荷兰风格派建筑的主要特点是外观简约，色彩鲜艳靓丽，以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，相比起咸宁其他楼盘的单一色彩，采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。6.2 项目产品设计.2.1综合楼写字间打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。楼层：3-18层面积：12096㎡户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66户型配比：面积（㎡） 比例（按户数%） 备注100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 6.2.2住宅方案总面积：7200㎡层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140㎡ 160-180㎡或4种户型：120-140㎡两种 160-180㎡两种顶层4套复式依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）.3停车场需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图地下停车场的立面示意图方案方案的经济核算：经济指标 额度 计算依据面积 4320㎡ 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位 123个 35㎡/个造价 693万元 1600元/㎡出租 效益 44万元/年 租价300元/个×月回收期 15.8年 693÷44出售 效益 738万元 6万元/个利润 45万元 738-693注：停车位售价的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般咸宁市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。供需差额为24个。停车场的使用管理：综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。 6.3.1景观建议 以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念，绿化环境的需求要做较大的投入，除了集中绿地广场以外，更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。 坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香； 景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。 以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。 做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。 室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围； 小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏