假日国际提案118531338.doc

假日国际营销提案报告 一、三街一站四分天下目前沈阳写字楼分布相对分散，主要分布区域为太原街地区（中华路南京街和平大街）、青年大街、北站、三好街等区域，。现今本市写字楼有50%左右分布在太原街地区（中华路南京街和平大街），因地处传统商圈，商业繁华，交通便利，配套设施完善。青年大街沿线地处沈阳市政治、文体要地，交通便捷该地区写字楼占据了总量的20%。随着“南北金廊”建设的启动，该地区写字楼。沈阳北站目前现有写字楼比例仅为18%，随着“北站金融商贸区”的大力度开发，以及东北CBD核心地位的提升，供应量亦会增大。三好街一带分布着沈阳10%左右的写字搂。该地区已经成为IT行业集中地，专业配套完善，因该区域内客户具有较强的行业特性，将不会对其他区域构成竞争威胁，同时，该地区租户稳定、专一，转租其它地区写字楼的可能性也较小。写字间市场分析2009年第一季度的写字楼市场吸纳量出现负值，有3200平方米的写字楼面积返回租赁市场。低迷的需求及净吸纳量出现负值导致沈阳甲级写字楼空置率在季度上升至14.9%，与季度相比环比上涨0.9个百分点。北站CBD 甲级写字楼空置率环比上升了2.0个百分点升至17%，其他区域甲级写字楼空置率仍保持在5.0%的水平。租金价格的调控及租约期限，是其他区域主要项目暂时保持较低空置率的主要原因。2008 年，沈阳写字楼市场经历了最强劲的增长，甲级写字楼平均租金上涨了13.3%，飙升至人民币96.37元/平方米/月。2009年第一季度，甲级写字楼租金首次出现下滑，平均租金下降了7.6%，为人民币89元/平方米/月。以上数据第一太平戴维斯119.79-341.47平方米。 以上情况的出现，同时也由于各写字间项目占地限制，铁西区的商务项目就出现了同质化严重的问题，直接造成区域内的竞争力度巨大的后果。 二、爵仕观邸等住宅项目排除在 现状 公寓 写字间 住宅 假日国际大厦 √ √ 公寓部分接近售罄（可暂时不列入参与行列），写字间部分成为销售重点。 中驰国际 √ √ √ 全盘销售中（预定蓄客中，未开盘），写字间为高级写字间。 和谐大厦 √ 营销持续期销售中。 千缘·新财富大厦 √ 营销持续期销售中，40-180平。 第一商城 √ √ 写字间77-160平米。 √ √ 接近售罄。 韵动领地 √ √ 1#、2#楼层为写字间34-123㎡仅剩7套 √ √ √ 写字间2万平119.79-341.47平米，据传，部分写字间可能整体出售给金融机构。 2、直接竞品基本情况 □ 中驰国际 产品形式——住宅、写字间公寓商场占地面积11400平方米室外景观室内化的景观手法，1栋三层高的商场，面积33000平方米；1栋二十六层31000平米的高级纯办公写字间；4栋三十一层高级纯住宅及公寓构成。5070平米小户，2.9米层高，大型城市综合体写字间面积41570平方米房型可适当拆分、合并写字间兴华北街30号8015.04平方米面积45380平方米40-180㎡。 产品定位——纯商务空间 可见，以上各项目价格基本相差不多。按照消费者的一般消费心理，首要考虑地段问题，则新财富大厦略逊一筹，中驰国际略高一些；在地段同等的基础上，消费者开始考虑价格因素，假日国际项目在价格上的优势一般；在地段、价格都较为相近的情况下，消费者考虑的是产品的特征，这样一来，中驰国际项目还是占上风的，所以，本项目的最大竞争者，还是中驰国际项目。 4、小结 众所周知，价格战是竞争的最底层手段，只能在适当的时期和情况下适当运用，以辅助其他营销战略计划的有效实施。在产品难以实现再次突破的情况下，保证利润的基础上，唯有实行有效的销售策略、运用合理的营销手段、借助高效的营销队伍，才能将热销周期拉长，使产品在新产品前仆后继的房地产市场中立于不败之地。 三、项目自身状况分析 （一）项目SWOT分析 1、优势 □ 地段优势：一环，交通要道旁，交通便利，楼下既是多条线路公交车站。 □ 产品优势：举架3.2米层高五部电梯运行原沈阳市第一二七中学校区总体用地面积5560.15平方米，容积率约6.9。以中小户型为主北临建设大路A座三层为商业网点，四至28层为写字间，五梯18户,总套数452，商务公寓 450户，网点2户。B座一层商业网点，二至十二层为住宅式公寓，共计二个单元，二梯六户住宅式公寓共132户。2栋楼共计582户所处生命周期IT行业集中地，因该区域内客户具有较强的行业特性，该地区租户稳定、专一，转租其它地区写字楼的可能性也较小。 知富，智与资有机整合、统一，代表着充满智慧的财富聚集，能够同时代表积极进取的新生企业，以及具有经济头脑的房地产投资者； 商务，产品功能一览无余； 私署，可以联想到“XX公署”，给人以公务办理处的印象，同时由于是“私”署，所以