成都市房地产市分析报告.doc

2013年第一季度 成都市房地产市场分析报告 编制单位：成都大成不动产投资咨询有限公司 二〇一三年月 目 录 房地产市场背景分析 3 一 宏观经济金融背景 3 二 房地产政策、事件简析 7 二、 重点城市房地产市场运行情况 10 一 一线城市房地产市场状况 10 1. 商品住宅需求上涨，库存量下降 10 2. 新建商品住宅成交量有所回升，成交价格小幅反弹 10 3. 二手房市场井喷式发展，价格倒挂现象持续 12 二 二线城市房地产市场状况 14 1. 新建商品住宅成交量下降，成交价格环比小幅回升 14 2. 二手房成交价格小幅上涨，“价格倒挂”现象持续 16 三、 成都房产市场运行状况 17 一 一圈层房产市场走势 17 1. 新建商品住宅季度供应量同比上涨 17 2. 新建商品住宅季度成交量同比上涨，延续上涨态势 18 3. 二手房季度成交量大幅上涨 19 4. 商品住宅成交均价继续回升 20 5. 一圈层房产市场分析 21 二 二、三圈层房产市场走势 24 1. 新建商品住宅成交均价 24 2. 二、三圈层房产市场分析 26 三 成都市房地产市场与重点城市的异同 26 1. 成都市房地产市场特点 26 2. 与重点城市异同之处 27 四 成都房产市场短期预判 29 五 房产市场特殊状况分析 30 1. “国五条”发布背景及内容 30 2. 重点城市“国五条”实施细则简析 32 3. 成都“国五条”实施细则简析 36 4. “国五条”调控下成都房产市场简析 37 四、 成都商住用地市场运行状况 40 一 成交量分析 40 二 成交价格分析 43 三 流标宗地分析 47 五、 成都土地市场运行趋势及预判 49 2013年第一季度成都市房地产市场分析报告 房地产市场背景分析 宏观经济金融背景 GDP增速放缓，国民经济运行 初步核算，2013年第一季度全国国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，2012年以来，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行总体平稳。，。 图1-1-1： 2011-201年国内生产总值（GDP比较图 房地产开发投资增长率 2013年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）58092亿元，比上年名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，与去年同期持平。房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至，可以看出；住宅投资占房地产开发投资的比重，说明资金投入。详见图1-1-2。 图1-1-2： 2011-201年全国房地产开发投资比较图 自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源 201年，房地产开发企业到位资金亿元，增速从4月开始持续上升。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款资金来源成，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-3 图1-1-3： 201年全国房地产开发企业资金来源结构分布图 从资金来源的增长率来看，国内贷款增长率从开始但今年上升，。总体来看，国内贷款增长率高于平均增速说明增量有较大增长。定金及表明开发企业销售在触底后开始持续上升，销售僵局开始持续好转。详见图1-1-4。 图1-1-4： 2011-201年全国房地产开发企业资金增长率比较图 国房景气景气线以下 201年月，全国房地产开发景气指数为9，环比下降0.个百分点，同比个百分点。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，。国房景气指数位于综合景气线以下，全国房地产市场，房地产市场不景气。详见图1-1-5。 图1-1-5： 2010年-201年全国房地产开发业综合景气指数对比图 综上所述，GDP增速放缓开发投资增长率。在GDP增速放缓和背景下，另一方面，。因此，随着运行总体平稳。 房地产政策、事件简析 “两会”在北京举行 第十二届全国人民代表大会第一次会议于3月5日-18日，政协第十二届全国委员会第一次会议于3月3日-14日，分别在北京举行，会议选举产生新一届国家领导人。温家宝代表国务院作政府工作报告。报告提出，2013年GDP增长目标7.5%，CPI目标3.5%。要加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。与去年政府工作报告