房地产全面成本理体系构建及过程控制.doc

成本优化与控制作业指引 1.流程要素 1.1 流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，动态成本及时调整与反馈。 1.2 流程主要责任部门: 成本管理部。 1.3 流程关键业绩指标 KPI : 流程KPI 责任部门/岗位 数据来源 实施成本与目标成本比值 成本管理部各部门 成本管理部/集团本 1.4流程关键点 CP : 流程关键点 关键点说明 支持文件 经验数据库的建立 参考5 及时提供测算数据及优化建议 参考5 动态成本反馈 参考5 2.适用范围: 2.1万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作。 3.术语与定义 4.职责权限 4.1. 成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，每月动态成本调整并反馈。 4.2. 设计管理部：提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。 4.3. 工程管理部：负责特种设计的优化选择。 5.工作程序： 5.1. 方案优化流程 结果反馈及案例总结 过程改进 数据测算 方案优化流程 5.2. 方法与过程控制 5.2.1. 设计前期 A）开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）市场定位三方面信息。 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据： 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析，得出《土地属性信息统计分析表》： 市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表： B）以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是： 第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用： 第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售； 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。 5.2.2. 概念、规划设计阶段成本控制重点： A）建筑、结构方面： 设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。 成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异） B）路网布置： 道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下： 1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折） 2）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本） 3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区） C）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）： 土地利用 1）地面露天车位最大化 2）地面停车按照最大边线原则布置 停车方式 1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。 2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。 停车位体形控制： 1）高度 2）单独车位面积。 车库设置 1）车库宜集中设置，减少建造成本 2）机械车位及地下车库高度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。 D）控制不可销售的公建及配套建设面积： 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性，注意提醒设计国家有了新的建设面积计算规范，偷面积而招致的政策风险需要注意避免。 通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。 E）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。 F）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高： ：“因地制宜” 动土量最小 尽可能使场地内土方挖填平衡 降低排水坡度 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等设计 土方平衡需要在具体的工程设施前，推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本测算出整个项目的土方挖填工程量，以及挡土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策 G）总图规