房地产各行业整战略--辛迪加提案.doc

房地产各行业整合战略－－辛迪加提案辛迪加是市场经济名词，源自美国，是市场竞争脱变的企业组织形态。它的特定意义在于行业内由一定数量的企业出资设立共同销售公司，实行单方面销售，成为垄断者，避免因个别竞争而造成 资源浪费，从而达到规模经济和利润最大化的效果。辛迪加各成员企业是独立的，是一种联盟关系。 　　托拉斯是辛迪加的升华。洛克菲勒是托拉斯的作俑者，他的小炼油厂在20年时间里发展到控制了全球70%的市场。他曾说：“当红色的蔷薇含苞待放时，唯有剪除多余的枝叶，才能在日后一枝独秀，绽放出艳丽的花朵。”而我们今天所处的社会现实，还没有达到要求托拉斯，但就房地产行业而言，呼唤辛迪加已经迫在眉睫，因为只有辛迪加才能找到生存根基。 　　 房地产业呼唤辛迪加 　　1、房地产已处于微利时代； 　　2、无序竞争损害了行业利润； 　　3、竞争已将一些企业淘汰出局； 　　4、WTO中国入关将受到外资房地产商的冲击； 　　5、与同行联合去做大市场蛋糕，降低房地产开发成本； 　　6、市场蛋糕只有那么大，只有整合房地产开发商队伍，才能保证行业平均利润； 　　7、房地产是资金密集型的行业，需要大规模多元化融资，而融资需要一个载体； 　　8、辛迪加高级企业组织形态，是自由竞争市场走向垄断竞争市场的必然。 　　　房地产迪加的本质 　　1、房地产辛迪加是一个同行业联盟利益共同体； 　　2、房地产辛迪加是同行业“竞争与合作”精神的结晶 　　3、房地产辛迪加的建成将汇聚同行力量,开发超大型项目，开拓广阔的融资渠道,在工程建设方面进行流水化作业，形成真正的规模效益； 　　4、房地产辛迪加将淘汰其他市场参与者,整合房地产业，形成秩序，即由辛迪加成员分享相对垄断的市场利润； 　　5、房地产辛迪加是经济金融化的实践者，以房地产开发为核心将商业资本，产业资本、金融资本深层磨合，在经营上遵循的是“浚其源头，固其根本”的作法，是“合纵连横”、“联吴抗曹”政治谋略的现代经济版; 　　6、房地产辛迪加，也是一个过渡企业形态，是辛迪加的领导者“一枝独秀”的工具，因为“革命总会吞噬他的儿女”。 　　　如何实现房地产辛迪加 　　1、集约化经营降低综合成本，创造规模效益。 　　 (1)、集约化经营的条件　 　　a、庞大的市场需求量 　　b、超大型屋村物业、商住物业、工业物业发展计划。 　　c、多元化规模性融资支持。 　　d、高度的专业化分工。 　　e、工程作业流水化。 　　 (2)、规模效益分析 　　房地产的辛迪加会使融资成本降低、管理成本降低、采购成本降低、人力资源成本降低、能源物耗降低　、财务费用降低、营销成本降低、时间成本降低，从而达到可观的规模效益。 　　以四川长虹为例，当产量达到100万台电视机的时候，综合成本就降低20%，突破130万台，综合成本就降低30%，由于条件限制暂时不能测算出精确的房地产规模效益值，具备条件是能算出的，工业自动化流水线原理移植到房地产业是可行的，只要达到一定的开发规模，辛迪加的建立同时也突破了房地产企业由于资质评审，而导致的开发规模的桎梏。 　　 (3)、高度的专业化分工，工程作业流水化。 　　 工程作业流水化的前提是要有高度自动化、机械化、精细化、专业化的施工队伍。传统作业在一个项目施工中是以单独的楼盘为单位。工程作业流水化在一个项目施工中是把整个项目看作一个整体,即一个放大的单独楼盘,以施工的程序为单位。比如一个项目由A、B、C、D、E无数个单独楼盘构成，施工程序为abcde若干程序构成，整个项目是同时启动的，这样施工进度快、效率高、标准化，才会产生规模效应，降低了边际成本。 　　例如世界上最大的房地产开发项目是加拿大开发商开发的英国伦敦利物浦港，历时十年，完全采用流水化作业，仅电工培训班就有3000人参加，整个开发规模空前宏大，于96年结束。 　　2、多元化规模性融资推动集约化经营。 　　〈１〉多元化规模性融资的渠道及办法 　　　多元化规模性融资的现实性　 　　a、社会的发展趋势：货币商品化、融资社会化、资本证券化、经济金融化； 　　b、房地产商品，理论界认为具有实物金融商品的特性；　　　　　 　　c、房地产带动国民经济五十多个相关产业，具有金融的全局性；　 　　d、地产业整体运营的重要因素：现金货币量、时间成本、规模经济； 　　e、房地产与金融的深层溶合，是大型物业发展企业的标志； 　　f、多元化规模性融资是房地产企业发展的第二推动力。 　　多元化规模性融资的融资渠道 　　１、项目融资 　　　项目融资的典型形式BOT即建设--经营--转让；TOT即转让--经营--转让；ABS即通过SPC提高信用等级，进入国际高档债券市场；FIGP即借贷--投资--回收--还本息。