房地产开发建设目实施阶段的管理思路和方法 - 副本.doc

房地产开发建设项目实施阶段的管理思路和方法 房地产开发建设项目的实施阶段是建设项目全寿命过程中时间周期最长、管理工作涉及面最广、资金消耗最大的一个阶段，实施阶段的成功与否直接关系到整个开发建设项目的成败，所以抓好开发建设项目实施阶段的各项管理工作是项目管理的重中之重。 优选施工单位承担开发建设项目的施工任务 施工单位是开发建设项目参建主体中最重要的主体，优选与施工任务相匹配的、自身管理素质较好的施工企业承担工程建设的施工任务是项目管理成功的前提条件。施工企业的项目管理机构必须配备能适应工程建设需要的管理人员（项目经理、技术负责人、施工员、质检员、安全员、材料员、资料员等）且应具备相应职能岗位的专业素质。施工项目部能够按照甲方的要求确定严谨的各项管理目标，建立完善的各项施工管理目标控制管理体系，并保证其有效运行。施工项目经理是施工管理的组织者和指挥着，他的管理意识和态度直接决定施工管理体系正常运行的成败，所以在选择施工单位的同时，要考察其施工项目经理的各项管理素质和他的信誉和声誉。 二、业主方项目管理机构人员的配备及要求 业主方不仅是建设工程项目生产过程的总集成者，而且也是建设项目生产过程的总组织者，所以业主方的项目管理在整个项目管理中处于核心地位。作为建设工程项目管理的核心，业主方必须配备综合能力强的项目经理（项目负责人）和专业素质好的项目管理团队。项目管理团队应根据项目建设规模合理配备，一般应配备项目经理（项目负责人）、土建工程师、电气工程师、水暖空调工程师、造价控制工程师、资料员、以及可由公司相关部门配合的材料员和财务人员等。 项目经理（项目负责人）在公司授权的范围内，对项目建设过程进行全面的领导、统一指挥并全面负责建设项目目标的实现。项目经理（项目负责人）在建设项目管理中处于核心地位，起着决定性作用。其最主要的作用是科学地组织项目、编制项目计划并进行优化，以及有效地控制项目的实施。 项目经理（项目负责人）应具备的素质要求: 品格素质:包括性格品质和道德品质 性格品质：性格开朗，心胸开阔豁达；易与人相处，善于沟通，易于容人缺点和错误；工作勤奋，意志坚强，能接受挫折和失败，做事锲而不舍；性格、情绪稳定，不会因冲击和挫折失去应有的冷静和理智，也不会因获得些许成就而忘乎所以，以致失去自我行为的把握；处理问题果断冷静，既不优柔寡断，又不盲目冲动，有自己独到的见解，做事灵活善于变通，又不失原则。 道德品质：人的价值观和道德观，决定着认得为人处事的准则。项目经理（项目负责人）必须具备良好的道德品质，必须对社会的安全、文明、进步和发展负有道德责任。 知识素质：项目经理应具备扎实的专业知识，广博的知识面和专业的管理知识。 能力素质：项目经理应具备领导能力、人力资源开发能力、沟通能力、良好的人际关系处理能力、处理压力的能力、解决问题的能力、管理时间的能力、应付危机和解决冲突的能力。 项目经理的主要职责如下： 代表企业实施项目管理，贯彻国家法律、法规、方针政策和强制性标准，执行企业管理制度，维护企业合法利益； 履行“项目管理目标责任书”规定的任务； 组织编制“项目管理总体实施规划”，并得到公司批准； 组织成立项目机构、配备人员、制定规章制度、明确岗位职责，建立内部和外部沟通渠道等； 对进入项目的生产要素和资源进行优化配置和动态管理； 建立并指导项目管理人员参与质量管理体系、安全管理体系和环境管理体系； 在授权范围内负责与公司决策层和管理层、各协作单位，以及勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、政府管理部门等方面的协调，解决项目中出现的各类问题，取得项目建设和销售的许可证； 按“项目管理目标责任书”处理项目部与国家、企业、部门及职工之间的利益分配； 进行现场安全文明施工管理，发现和处理突发事件； 10、参与工程分部工程验收和竣工验收，准备结算资料和分析总结，接受审计； 11、处理项目部的善后工作； 12、协助公司进行项目的检查鉴定和评奖申报。 其他项目管理人员按照各自的岗位职责分管各专业内的各项目标控制和管理工作，向项目经理负责。遇到自己能力和权限范围内解决不了的问题及时向项目经理汇报，寻求项目经理的支持和指导，尽快解决问题。项目经理应检查和督促团队人员的工作 ，协调项目各管理和技术结合界面之间的关系，处理矛盾和冲突。项目经理和项目团队都要重视建立畅通的信息沟通渠道和指挥系统，以确保指令的传达和落实。 三、建立健全完善的目标控制系统和目标控制措施 项目管理的核心任务是目标控制，即投资目标、工期目标、质量目标的控制。在建设工程实施开始，应针对不同的控制目标进行层层分解，以便分阶段、分时段，分部位进行有效的控制。 一般情况下，投资目标分解为时间阶段目标（年度、季度、月度）和施工阶段（单项工程、单位工程、分部工程、分项工程）投资目标；