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房企业绩研评系列—8 库存创新高，过半难去化 兰德咨询总裁 宋延庆 2014年末，全国商品房待售面积6.2亿平米，剧增26.1%。更令人不安的是，年内施工面积达72.6亿平米，开发投资额比销售额高出18744亿元（原先相当）。这意味着，市场潜在供应量巨大，供大于求的局面仅是刚刚开始。鉴于产品升级换代速度很快，去库存，不是想去就能去的了的，可能过半再也卖不出去。 待售面积速增，商业地产尤甚 受市场大势影响，2014年商品房销售额76292亿元，下降6.3%，逾八成房企销售额增速放缓（详见研评1）。因为房屋施工面积的“惯性”实在太大（比上年增长9.2%），尽管新开工面积下降了10.7%，但待售面积还是增长很快。 国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。见图8.1。 据兰德咨询的进一步分析，全国商品住宅的施工面积与销售面积之比从2013年的4.20倍上升到2014年末的4.90倍，既高于2012年（限购后）的4.36倍，也高于金融危机时（2008年）的3.88倍，创下了历史新高。比住宅更严重的是商业地产。2014年，全国商业营业用房施工面积9.43亿平米，同比增长17.0%；销售面积0.91亿平米，增长7.2%，施工面积与销售面积之比达10.36。办公楼施工面积2.99亿平米，同比增长21.8%；销售面积0.25亿平米，下降13.4%，两者之比高达11.96，均创下历史新高。见表8.1。 表8.1 各类物业的全国施工面积与当年销售面积之比 年份 住宅 办公楼 商业营业用房 2008 3.88 8.27 7.50 2009 2.91 6.60 6.59 2010 3.38 6.45 6.45 2011 4.00 7.94 7.14 2012 4.36 8.62 8.48 2013 4.20 8.52 9.52 2014 4.90 11.96 10.36 来源：国家统计局 制表：兰德咨询 去年三月中旬在《房企业绩研评（2014）》中谈及库存时，我们曾预测“下半年将迎来新一轮高库存期”，不幸言中。今年我们预测，2015年全国商品房待售面积会继续快速增长，将突破7亿平米，甚至超过7.5亿平米；预计未来三年内或将突破10亿平米。 从城市数据来看，绝大多数城市商品房待售面积出现了程度不等的增长。以被普遍看好的一线城市为例。据易居统计，截至1月底，“北上广”商品房存量分别是1073万、1283万、967万平米，同比分别增长了52.6%、29.6%和31%。 鉴于开发投资额和施工面积巨大，几乎可以肯定地说，房市供大于求的局面仅是刚刚开始，未来销售竞争会非常惨烈。 不良库存过半难消化 全国和城市数据是一家家房企加出来的，尽管存在统计误差，但基本可以判断，2014年房企的存货和库存增长也很快。 先简单说说房地产存货和库存的概念。按照财务概念，房地产的存货包括未开工、在建开发工程、在销项目、未开盘销售的项目、库存现房以及尚未结算的项目等。存货 随着房地产市场逐渐转入买方市场，可以预见，今后的竞争必将会更加激烈。或许今后的常态是，三分之一好卖，三分之一不好卖，三分之一卖不出去！试想，如果所开发的房子卖不出去，企业生存堪忧，发展何在？ 那么，问题来了。开发商卖的是什么？卖品牌？卖概念？卖服务？ NO！如果你的产品不够好，广告做得再好也没用。产品永远是企业生存和发展的根本，产品竞争力永远是企业的核心竞争力。 无论市场如何变化，有三点是确定无疑的：一是，市场再也回不到过去什么项目都不愁卖，什么项目都赚钱的时代了；二是，企业不能左右政策、市场，但肯定能左右自己的产品；第三，无论市场如何变化，适销对路的产品永远不愁卖——正所谓“产品守正，营销出奇”！ 所以我们认为并建议房企，首先当然要千方百计去库存，但更重要的是要结合对未来市场形势的判断，分析现有存货结构，尽快把不良存货占比降下来。而对于优质存货，则尽量追求高溢价，而不是像营销机构鼓噪的一味地去库存。最根本的，则是通过产品创新实现差异化竞争，并通过推行产品系列化和标准化，不断提高产品竞争力。 关于房企土地储备，我们会专题分析；与存货有关的存货周转天数和存货周转率，属于运营效率类指标，后续文章中也会专题分析，敬请关注。