房地产代理租售佣金纠纷案.docVIP

房屋代理租售佣金纠纷案 一、案情 原告：上海××房地产咨询有限公司 被告：上海××房地产有限公司 1994年12月17，被告取得汇金广场的预售许可证。1996年12月11日，原、被告签订广告制作、业务销售及租赁合约书，约定原告代理被告销售及处则被告的汇金广场现场售楼处办公经营。1997年11月1日，合约到期。但一直到1998年1月31日，原告仍在汇金广场现场售楼处办公经营。1998年6月10日，原告董事长的委托代理人与被告的财务经理对帐，确认1998年1月份前原告出售2套、出租11套汇金广场的房屋，计佣金39452.425美元，明确应付原告50%的佣金即19726.21美元，对账单由原告董事长的委托代理人和被告的财务经理签名，被告的财务经理在该对账单上注明“佣金付否，请吴董（被告方）批示”。后被告方吴董作出“合同已属无效，拒付款项”的批示。原告因被告拒付佣金，诉至法院。 原告诉称：原告根据与被告签署的广告制作及业务销售及租赁合约书，代理被告销售和出租汇金广场物业。原告在合同终止之后继续代理被告销售和出租物业。原告在合同终止之后继续代理被告销售和出租物业，但被告至今未向原告给付佣金，故诉讼，要求判令被告承付39452美元的应付款，诉讼费由被告承担。 被告辩称：原告的诉请，缺乏事实及合同依据，故要求驳回原告的诉讼请求。 二、审理 法院经审理认为：双方合约期满后，被告之财务经理与原告的委托代理人的对帐行为，系代表各自企业行为，原、被告应对此承担民事责任。对帐单证实了原告继续代理租售房屋的事实存在，被告应支付原告佣金计19726.21美元。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 上海市××房地产有限公司应给付上海××房地产咨询公司佣金19726.21美元。 宣判后，被告上海××房地产有限工资不服，提起上诉。上海市××中级人民法院经审理作出“驳回上诉，维持原判”的判决。 三、评析 本案是一起较为典型的代理商代理租售商办楼、收取佣金而引发的民事纠纷。原告以事实代理为行为的实际发生，向被告追索佣金；被告以代理合同已到期为由，拒付佣金。 本案涉及的问题主要有以下四个： ㈠ 合约期满后，原告所为的代理租售行为，是否属合同关系的继续？应否享有原合同约定的权利 从本案的案情出发，原、被告双方签订广告制作及业务销售及租赁合约书，由原告为被告代理销售、出租“汇金广场”商办楼物业，为此，被告向原告提供了汇金广场的“窗口”式办公场所即现场售楼处，继续办公经营，被告也未作出要求原告公司离开现场售楼处的意思表示，故当原告有代理租、售房屋的行为，并且有代理结果的，根据权利、义务对等原则，原告应该有收取佣金的权利。 ㈡ 双方代表的对帐行为属何种性质的行为 原告起诉所持的证据是双方代表所签署的佣金对帐单。该对帐单是被告方财务经理根据财务账目上的成交纪录与原告董事长授权的代表签署的，因此，该两人的对帐行为系代表各自公司的职务行为。同时，对帐单也证实了原告在合约期满后继续代理租、售房屋的事实的存在。原告履行了义务，被告方财务经理在对帐单上注明的“佣金付否，请吴董（被告方）批示”，被董事长作出“合同已属无效，拒付款项”的批示，仅是被告公司内部管理工作关系的约定，对外无约束力，也无法律效力。 ㈢被告应付多少佣金 由于本案所涉及的原告的代理行为，系合约期限届满后发生的，双方未再签订书面合同，对佣金给付更无约定。审理中，双方争议较大，法院在确定了给被告给付佣金义务后，还应正确判处被告应给付佣金的具体数额。因本案原告所持的对帐单上有被告的财务经理明确写明原告事实代理租售情况及佣金的总数39452.425美元，并写明给付原告方50%的佣金，原告方代表在对帐单上签名，对佣金的总数及给付原告50%的佣金未提出异议。现原告主张被告给付全部佣金，且在法院审理中也未对自己的主张提供证据，故法院判决被告按对帐单上50%佣金即19726.21美元支付。 ㈣ 如适用合同法规定，被告是否应该向原告支付佣金 本案纠纷的发生和处理均在《中华人民共和国合同法》施行之前，故本案的判决适用|《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定。如本案发生、处理在《中华人民共和国合同法》施行之后，根据合同法第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但是一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原、被告双方在合约到期后，未重新签约，但是原告的代理行为事实存在，且被告均已接受，这就意味着当事人意思表示的形式，法律要求一定的合同形式，也是为了保障社会生活中交易的安全。如果一方当事人已经完成履行合同约定的主要义务，另一方也表示接受，应当确认当事人之间权利义务关系成立和存在，否则很可能对履行完