房地产企业稽查过程中的几点考虑.docVIP

房地产企业税务稽查过程中的几点考虑 近年来，房地产行业蓬勃发展，与房地产开发相关的税收收入不断攀升，与此同时，房地产行业也出现了形形色色的规避税收的行为，为有效打击房地产行业的偷逃税行为，税务机关对房地产行业稽查工作也提出了更高的要求，笔者就房地产行业稽查中发现的问题提几点拙见，结合案例予以分析。借以抛砖引玉，共同探讨提高税务人员稽查工作水平和能力的有效方法和途径。 一、收入的确认有关要求 1、国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入 收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。 “计入当期应纳税所得额”应理解为“实际征收”，不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。 2、 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天---《营业税暂行条例》 3、收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 4、视同发生应税行为： 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； ---《营业税暂行条例实施细则 》 所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 二、案例一： A房地产现场稽查时存在以下情况,是否确定收入实现？ 1、近期72户收取定金并完成了网签手续，未收取房款； 2、占用村民土地补偿的房屋已完成了网签手续并已有部分实际使用； 房地产企业销售环节流程图： 解决思路： 销售数量的核对 1、稽查对象提供的销售清单和网签明细的比对，可借助计算机使用sumif等函数公式可快速比对出两者的具体差异（销售套数和销售面积），为进一步稽查工作提供有利线索。 2、有些企业可实地核查入住情况，可结合物业费收取等线索进行判断 房地产企业销售数量核对表： 项目 ? 网签明细 ? 企业销售清单 纳税申报数 1123 A抵押 104 村民返还 91 定金 72 B抵押 12 C抵押 111 小计 1513 减纳税申报红蓝重复数 30 调整前 ? 1478 ? 1483 调整： 企业重复提供 4 未网签数量 5 网签企业未提供 ? 4 调整相符数 ? 1474 ? 1474 三、案例二： B房地产现场稽查时存在以下情况,是否确定收入实现？ 1、收到预收首付款或全款后，均按合同金额申报营业税； 2、为融取资金，将房屋以售后回购 原价）的形式出售给资金出借人，签有借款协议，约定借款期限、利率及约定通过暂时签订《商品房买卖合同》以锁定房产所有权提供抵押； 事后借款归还、合同作废） B房地产公司现场稽查时，在进行核对销售数量后未发现问题，但在进行第1项检查时发现，该企业预收账款凭证后附件第一种是现金收据，第二种是财务负责人个人以现金缴款单存到公司银行账户中；且该公司现金账在某月末出现300多万的红字。解决思路：销售金额的核对 1、核对企业申报金额与账簿中预收账款是否一致；2、检查企业银行对账单入账明细与银行日记账中记录是否一致，关注是否有未入预收账款的情况； 3、检查预收账款相应凭证附件是否存有异常情况；（通常应有三种情况，购房人交现金，现金收据入账；购房人刷卡后，企业以POS机回单入账；银行按揭款转账，转账通知单入账） 网上备案、正式合同 银行 合同审查 资格审查 资金审查 房管局 监管账户 收首付或全款 网下签购房合同 资格预审 收取定金 诚意认购书 购房人 签订 房地产公司