房地产开发和上海城市人口再分布.docVIP

总第 103 期 城市问题 2001 年第 5 期 房地产开发和上海城市人口再分布 张善余 高向东 城市尤其是特大城市, 以其独特的区位优势和 集聚效应, 在国家 社会经济发展中 占有重要地位。 城市发展的稀缺资源是土地, 依据级差地租原理, 有 偿集约化利用有限的土地资源, 不断优化产业结构 和产业布局, 针对城市人口和产业的高度密集状况, 培育强大的房地产业, 并引导城市人口合理再分布, 对强化完善城市功能和实现可持续发展, 具有十分 重要的意义。房地产开发与城市人口再分布关系十 分密切, 前者对后者是强大的推动力, 后者则是不断 优化土地利用结构, 促进房地产业进一步发展的保 证。本文拟针对上海市的情况, 对房地产开发与城 市人口再分布进行一些研讨。 一、上海市改革城市土地使用制度 取得的成效 80 年代城市土地使用制度的改革, 赋予有偿获 得的土地使用权以可以进入市 场的特殊商品 的性 质, 为房地产业的 大发展奠定了 基础。1988 年, 上 海试点性的第一幅国有土地使用权出让成功。1992 年, 土地使用制度改革从试点转向全面展开, 在旧城 区尤其是/ 危、棚、简0 地区的改造中引进了土地出让 制。为了体现级差地租, 上海市颁布了基准地价表, 把全市划分为 12 个土地级别, 对合理调整土地利用 起了很好的指导作用。从 1997 年以来, 上海市又开 始试行土地租赁制度和建立土地储备新机制, 从而 进一步完善了土地有偿使用的方法。10 余 年的实 践充分表明, 以上措施对上海市社会经济的大发展 产生了非常良好的效果: 11 增加了政府收入, 城市建设的财力大大增强 从 1988 年到 1997 年底, 上海市共 批租外资外 销地块 1533 幅, 107 平方公里, 从中收入 91 亿美元, 人民币 101 亿元。从 1995 年起, 对内 资企业 的商 业、旅游、娱乐、金融、服务和商品房 6 类用地实行土 地使用权出让, 至 1997 年底共出让 1039 幅, 839 公 顷, 获得了巨大的级差收益。以上巨额资金为基础 设施建设尤其是老城区改造做出了极大贡献。1987 年, 城市基础设施建设投资 32 亿元, 住房投资 22 亿 元, 至 1997 年已分别猛 增到 413 亿元和 433 亿元; 1992 ) 1998 年间, 年均拆旧房 3 百多万平方米, 与前 42 年年均拆旧房 41 万平方米相比, 增长了 7 倍。城 市面貌在不长的时间内, 发生了惊人的巨变。 21 城市土地利用结构得到了显著的改善 突出的是工业用地比重下降。仅在 1992 ) 1995 年的短短几年内, 尽管上海市的市区面积由 168 平 方公里增加到 249 平方公里, 工业用地的比重仍然 从 2316 % 减小至 2112% , 而其他用地比重均有所上 升。工业用地的相对减少, 是通过工业结构和布局 的大调整实现的。到 2000 年, 已有 1 千多家工厂和 生产点从市区迁出, 还有一部分工厂关停并转, 从而 大幅度提高了城市土地的利用效益( 1995 年上海市 单位土地面积上的产出, 工业仅为商业饮食服务业 的 33% , 与金融保险业相比, 更仅为 4% ) , 减少了经 济增长对资源的依赖度( 1991 ) 1998 年的 8 年间, 上 海市 GDP 增长 11 4 倍, 而生产性能源消费量和用水 量分别仅增长了 01 17 倍和 0104 倍) 。城市污染大  # 22 # 城市建设与发展 房地产开发和上海城 市人口再分布 大减轻, 绿化增多, 环境质量显著改进。 31 房地产业得到大发展 在上海市社会固定资产投资总量中的比重不断 增大, 1996 年已达到 33% , 并直接带动了建筑、建筑 材料、装潢、家具等许多相关产业, 成为国民经济强 大的新的增长点。1978 年, 房地产业在上海市 GDP 中, 仅占了微不足道的 011% , 而到 1999 年该比重已 快速上升到 512% , 地处市中心的几个区, 更已达到 12% ~ 17% 。预计到 2005 年, 房地产业的比重将进 一步增至 10% , 从而大大缩小了与国外特大城市的 差距。 41 住房建设空前繁荣 市区和近郊区年均增加的住房面积由 80 年代 的 450 万平方米, 猛增至 90 年代的将近 1200 万平方 米。人均居住面积, 2000 年已达到 11 平方米, 预计 2005 年将进一步增至 15 平方米。 二、上海城市房地产业的开发与人 口再分布 伴随着房地产业的大开发, 上海发生了引人注 目的城市人口再分布, 其规模是以往任何时期都难 以比拟的。