房地产抵押价值评估过程中税费.docVIP

房地产抵押价值评估过程中应计算的有关转让税费简介（200年版）在进行以“抵押贷款（含按揭贷款）”为估价目的之房地产抵押价值评估时，通常要在评估报告书中计算当抵押权实现时，抵押物以评估价格进行处分时抵押人应该缴纳的有关房地产税费。由于税费计算具有很强的政策性，不易为一般人员所掌握，为了便于协会各会员单位在实际评估操作中正确地计算有关税费，本文根据我国、我省及福州市现行房地产转让的有关税费政策法规，对房地产转让过程中卖方应缴纳的有关税费简要介绍如下： 第一部分?? 房地产转让过程中卖方应缴纳的税费种类 一、房地产业营业税 房地产业营业税又称不动产营业税，它以纳税人从事房地产开发、经营所取得的营业额为课税对象，属于流转税的范畴，是营业税大系统的一个子系统（即营业税税目中的“销售不动产”和“转让无形资产”税目的子目“转让土地使用权”）。 （一）纳税人 纳税人是指在中华人民共和国境内从事转让土地使用权、销售不动产、房屋租赁和房地产中介服务的单位和个人。 （二）税目和税率 1、转让无形资产——转让土地使用权：税率5% 2、销售不动产：税率5% （三）计税依据 营业税的计税依据，又称营业额。 关于营业额的确定，依不同的物业类型标准各异，具体如下： 1、住宅物业 住宅物业又分为普通住宅和高级住宅。目前，在福州市界定为普通住宅必须同时符合以下三个标准（均含本数）：住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。只要一项标准不符合，即界定为高级住宅。 1）所有住宅均以产权来源时间为起点，至出售时如未满年的，全额征收营业税； （2）以产权来源时间为起点，至出售时如已满年的，普通住宅免征营业税； （3）以产权来源时间为起点，至出售时如已满年的高级住宅，如果原产权取得方式为购买或抵债的，以本次销售全部收入减去原购买价格或原抵债价格后的余额作为营业额征收营业税；否则，全额征收营业税； （4）个人销售受赠、继承、离婚变更所得的不动产（含住宅与非住宅），产权来源时间上溯到上一道产权取得时间。 2、非住宅物业 （1）如果原产权取得方式为购买或抵债的，以本次销售全部收入减去原购买价格或原抵债价格后的余额作为营业额征收营业税。 （2）除原产权取得方式为购置或抵债外，以其他方式取得产权的，应全额征收营业税。其他方式主要是指：单位和个人销售自建（批建）方式取得的不动产；单位将不动产无偿赠与他人；等等。 （四）营业税的计算 根据营业税政策规定，纳税人转让无形资产或销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，其计算公式为： 应纳营业税税额 营业额×税率（5%） 二、城市维护建设税 城市维护建设税，通常简称“城建税”，是对从事生产经营活动的单位和个人，以其实际缴纳的增值税、消费税和营业税（以下简称“三税”）的税额为计税依据，按纳税人所在地适用的不同税率计算征收的一种税。 对于房地产转让而言，凡缴纳营业税的单位和个人，均为城建税的纳税人。城建税以纳税人应缴纳的“三税”税额为计税依据，分别与“三税”同时缴纳。因此，城建税的征税范围是“三税”征税范围的总和。 城建税实行地区差别比例税率： 1、纳税人所在地在城市（包括省辖市和县级市）市区的，税率为7%。 2、纳税人所在地在城和省政府批准为建制镇的（含铁道部门，以及县团级以上的大中型工矿企业所在地），税率为5%。 3、纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。 应纳城建税 实际缴纳的“三税”税额×地区适用税率 经批准减免“三税”或免征“三税”的，其相应的城建税也一并减免或免征。 三、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。教育费附加的纳费人、征费范围和征费依据与城建税相同。 教育费附加的征收率为省级3%、市级1%，合计4%。 应纳教育费附加 实际缴纳的“三税”税额×4% 四、印花税 房地产转让涉及的印花税税目是“产权转移书据”、“权利、许可证照（包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证）”三种。 所谓产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据（包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、商品房买卖合同及二手房买卖契约等转移书据）。印花税由立据人贴花，计税依据为产权转移书据上记载的金额，税率为0.05%。 权利、许可证照（如产权证、他项权证）由领受人按件贴花5元。对个人销售或购买住房暂免征收印花税五、土地增值税 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称房地产）并取得收入的单位和个人。 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额按转让所取得的收入减除扣除项目金额后的余额确定。 土地增值税采用四级超率累进税率，即 1、