正大国际数码广”项目投资简介.doc

“正大国际数码广场”项目开犮简介 一、项目所在地：项目位于太原市小店区人民北路九号。 二、位置描述：正大国际数码电子广场 三、开发商：山西胜曦房地产开发有限公司 四、投资商：台湾鼎晨集团公司 三、项目主要以数码电子商业功能为主导，总建筑面积为1.7万平方米，由一栋13层商业大楼组合而成，1至5层建筑面积1.2万平米,6至13层建筑面积5千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖、时尚为导向，现代化为目标。 四、商业特征：本区域是太原市小店区商业的黄金地段，步行街的延续，人流的集中地。 市场分析 一、太原市商业市场分析 市场现状： 1、商业面积 今年1-6月，太原商业用房供应面积为39.66万㎡，较去年同期上涨了44.22%。商业用房销售量22.4万㎡，较去年同期上涨了82.44%，成交均价为11521.57元/㎡，较去年同期上涨了11.64%。由于商业用房不受“限购令”的影响，投资者将目光转向了商业用房市场，商业用房市场呈供销两旺的态势。据统计，今年1-6月，太原商业用房供应面积为39.66万㎡，较去年同期上涨了44.22%。商业用房销售量22.4万㎡，较去年同期上涨了82.44%，成交均价为11521.57元/㎡，较去年同期上涨了11.64%。 商圈饱和度 地处太原东南腹地的地理位置决定了它的商业辐射力。小店的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以人民南北路中心的商业布局，对整个小店乃至太原产生巨大的商业影响。 在目前的小店区，主要的商业活动围绕人民南北路步行商业区、王府井、长风大街、南内环街数码城、亲贤北街五大商圈展开，这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的50%。五大商圈的比较如下： 太原小店商圈 人流量 市场定位 目标市场 饱和度 商圈 人流量 市场定位 目标市场 饱和度 人民南北路步行商业区 底中档商品 零售为主 城区居民外地游客 未饱和 王府井 高档商品 本地客商 未饱和 长风大街 底中档商品 批零兼营 本地居民 周边客商 接近饱和 南内环街数码城 底中档商品 零售为主 城区居民 周边客商 接近饱和 亲贤北街 底中档商品 零售为主 城区居民 饱和 租金水平 城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在10-30元/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在10-20元/平米·月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在15-30元/平米·月（建筑面积），不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都呈稳中有升的态势。 “正大国际数码电子广场”的SWOT分析 ① 区位优势：项目所在地人民北路是小扂区的中心商业区，配套完善、人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。同时，项目所在地又处于人民北路步行街，地理优势相当明显 ② 政策优势：目前，市政府及有关部门修改和制定出一系列促进房地产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引资工作和当地的城市建设、旧城改造，由此进一步加大小店区城镇化水平进程速度。 ③ 区域规划优势：通过对小店区的20010—2020年的整体规划进行分析，项目所在区为小店区正大力进行城市建设，提高经济发展的路线，必将带来巨大的升值潜力，正大国际数码电子广场将会成为小店区的中心地带和商业要地。 ④ 管理（服务）优势：正大国际数码电子广场的战略发展模式立足于取他人所长补己之短、填补市场空白、整合IT市场，选择品牌、树立品牌的思路，引进专业的管理进行物业管理，提高物业的整体价值。 ⑤ 市场形态优势：从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路线是市场明显发展的趋向。 ①投资型地产形态：目前，太原投资者以慢慢接受产权式商铺这种新起的投资方式。 ②消费需求：IT 网络数码电子市场的发展速度突飞猛进，需求潜力大，将市场整合，进行多功能、多元化，走品牌、善管理的市场规范发展，必将引导消费 ③建筑风格：建议项目从楼层、风格、色彩等几个方面来进行。 项目定位 1、有意识地将正大国际数码电子广场这一品牌推广，建立起数码城的品牌概念； 2、在太原市民心中树立起IT、网络数码电子中心概念。 经营主题定位 本项目地理位置优越，位于小店区人民路步行街区商圈，是小店区中心点。 目前太原市商业中心区竞争日趋激烈，太原市政府致力于改变商业分布不平衡的格局，新兴的商业热点正在步行街商圈逐渐形成, 小店区人民路步行街区商圈，日人流量达10万人次。 但经基本市调发现：正当市场如火如荼的发展当中，人们对IT数码电子产品的需求正日益增长，可是，在太原小店的IT数码电子产品市场并不规范，市场基本成散乱状态，没有一个理想而又规范的的IT数码产品购物场所。因为IT数码产品的知识性及换代更新