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PAGE4 / NUMPAGES4 抵房贷房产评估办法 一、为准确核定抵房贷产品受理房产的市场价值、有效控制抵押房产价值认定环节的风险，特制定本办法。 二、本办法适用于抵房贷产品（暂定）受理房产评估，主要包括住宅、商铺、写字楼三类房产。 三、本办法以“市场比较法”为基础，通过网络查询、中介咨询两种主要方式核定受理房产的市场价值。 四、操作细则 （一）搜集信息 在查询房价之前，应首先搜集、确定抵押房产相关信息，包括房屋地理位置、小区通用名、交通状况、周边环境、生活配套、房屋类型、房屋性质、土地性质、产权取得时间、楼型、楼层、户型、面积、房龄、朝向、结构改造、装修、水电气配套等在内的对房产价值、流通性、上市政策、交易税费有相应影响的要素。 对于客户资料中未包含上述信息的情况，如评估人确认缺失信息对认定房屋价值、流通性等有直接影响，可向评审人反馈，由评审人向客户及客户经理搜集相关资料、信息。 （二）查询房价 1、网络查询 网络查询应优先查询抵押房产所在地的房产管理部门官网房产交易记录和专门性房地产网站。 网络查询至少查询3家相关网站（不包括房产管理部门官网）。 网络查询取房屋近期均价作为参考依据。 对于一、二线城市房屋，在综合性房地产网站（如搜房网、安居客、新浪乐居等）信息发布量较大、交易信息较活跃的，以综合性房产网站查询为主，有均价统计图的，截取均价统计图，无均价统计图的，应自行统计核算房屋近期均价（核算均价提取数据不限于截图本身所列数据）。 对于三、四线城市房屋或其他特殊类型房屋，在综合性房地产网站发布信息较少（或没有）的，应优先有哪些信誉好的足球投注网站查询该城市专属的地方性房地产网站或类似赶集网、58同城等覆盖三、四线城市且信息发布较活跃的网站。 对于各类网站均无直接售房信息的，在适用上述优先规则的前提下，应按街道、商圈、区域、城区……的顺序逐级放大查询范围，同时需尽可能限定房屋类型（家属楼、单位房、自建房、商铺、门面、写字楼、别墅等）、房龄、面积等有哪些信誉好的足球投注网站条件，使有哪些信誉好的足球投注网站对象与抵押房产整体条件接近，以减少因房屋个体条件差异产生的价格偏差。 对于网络信息极少的情况，应截取房源具体信息页面，同时需关注信息发布时间、房屋个体条件、信息是否重复等情况。 2、中介咨询 中介咨询应优先咨询专门性房地产中介机构。 中介咨询至少咨询3家中介机构。 中介咨询应咨询房屋近期（一般为3个月内）实际成交价格水平、上年同期价格水平、周边新开盘/较新住宅小区当前均价及其他具有参考价值的信息（如房屋流通性、实际成交案例、影响交易价格的因素、短期急售变现难易度、交易税费、上市政策、是否涉及老旧拆迁等）。 对于抵押物所在区域中介机构较多的，应优先咨询规模较大（连锁）、业务量较多、近期实际经手过同类房屋的机构。 咨询中介时，应详述抵押物个体条件（位置、楼栋号、楼型、楼层、房屋性质、户型、面积、房龄、产权取得时间、装修等），以减少因房屋个体条件差异产生的价格偏差。 特殊类型房产（经济适用房、房改房、商用房、自建房、面积140㎡房屋等）应明确咨询上市政策及交易税费。 （三）、价格认定 价格认定主要参考中介反馈信息，首先确定“近期成交价（3个月内）”和“年内成交均价（[近期成交价+上年同期成交价]/2）”两个数值，按孰低原则取较低值作为抵押房屋成交均价。 如中介反馈信息较少（或没有、不确定），可适当参考网络查询结果并相应说明。 如近期房价较上年同期相比波动幅度较大、或未来房价可能出现明显波动，可根据中介反馈的相关信息、客户经理提供的信息及网络查询信息适当调整最终认定的价格并相应说明。 对于商铺等特殊房产，在查询及核定价格时，应着重关注房屋具体位置、周边环境、商户入驻率、内部结构、租金、当前使用情况、适宜经营项目、相邻商户类别、交易税费等对价格认定、后期处置有直接影响的因素。另外，查询商铺价格时，应对商铺所在小区住宅或周边住宅价格进行查询作为参考。 （四）、综合分析 在核定抵押房屋价格后，需根据客户资料、网络查询及中介反馈的信息，从房屋地理位置、房屋性质、土地性质、交通状况、周边环境、生活配套、小区内情况、房龄、楼层、面积、户型、配套设施、装修、价格透明度、政策、税费等方面综合分析房屋整体条件，对房屋价值、流通性进行概况评述，为之后评审、审批环节提供参考。 （五）、数据统计 每一单抵房贷均需记录房价查询数据，并汇总地方性房地产网站、特殊交易政策、税费等信息。 定期、分类统计上述数据、信息，分析相关地区房地产整体市场形势、政策变化，为公司抵房贷业务开展及风险控制提供参考依据。 附件（报送评审人）：抵押房产评估表 抵押房产评估表 填表说明： 1、评估人依据江川金融公司规定，结合客户业务部提交的《借款人调查初审表》、《担保人调查初审表》及相关附属资料，全面核查评估对象的相关信息，综合分析论证并给出明