北京百榮世贸商城-总体策划方案(wzg)c.doc

百荣世贸市场交易中心 总体策划报告 王志纲工作室 2002年10月 目 录 一、策划的背景与宗旨 7 二、批发市场发展的宏观分析 9 （一）中国批发市场的研究 9 1、中国批发市场的态势 9 2、中国批发市场建设与发展取得的基本经验 10 3、中国批发市场的战略性转变 11 （二）国外批发企业的竞争分析 14 1、国际批发市场的发展趋势 14 2、国外批发企业进入中国的模式 14 3、台湾批发商的运作模式 15 4、WTO对中国批发市场的冲击 17 （三）、北京市批发市场的发展 18 1、北京商业批发业的发展现状 18 2、北京商业批发设施中存在的问题 23 3 、北京批发市场的发展 24 （四）南部区域批发型商业分析 26 1、北京市南城批发业概述 26 2、北京南城各批发业类型 26 3、北京南部批发市场升级发展的趋势 28 三、世贸的区位分析 30 （一）百荣世贸项目简介 30 1、项目位置 30 2、规划设计 30 3、商业规划 30 4、项目交通分析 31 5、项目开发的目标 31 6、项目区域环境分析 31 （二）百荣世贸的区位分析 32 1、从北京城市的区位分析 32 2、北京南部区域的区位分析 35 3、百荣世贸项目地块区位分析 37 四、 发市场面临的主要问题与对策 41 （一）批发市场的主要问题 41 1、批发市场的定义 41 2、批发市场的特征 41 3、批发市场的主要功能 41 4、批发市场的作用 42 5、国内批发市场的主要问题 42 （二）批发市场的主要对策 43 1、对策之一：整合资源 43 2、对策之二：打造品牌 45 3、对策之三：功能创新 47 4、对策之四：向零售市场渗透 48 五、百荣世贸的战略理念与整体策略 50 （一）项目总体理念 50 1、理念一：做中国商业的门户概念 50 2、理念二：做中国商业的制高点概念 50 3、理念三：做南城区域板块概念 51 4、理念四：复合房地产的开发理念 51 5、理念五：做商业航母的品牌战略概念 52 6、理念六：“共繁荣”的经营理念概念 52 （二）项目的整体策略 52 1、关于策略的思考 52 2、项目策略的目标 54 3、具体的策略 55 六、百荣世贸面临的外部环境 58 （一）北京的申奥成功 58 （二）中国加入WTO 58 （三）大北京的概念 59 1、大北京概念的提出 59 2、世界城市的概念 59 3、大北京（首都）城市群 59 4、“大北京”的城市特征 60 （四）北京的宏观经济背景 60 （五）北京城市发展格局 61 1、北京市的区域格局 61 2、北京市的战略定位： 62 3、北京市的功能定位： 62 4、北京市的城市布局 62 5、北京南部区域城市发展展望 62 （六）项目的机遇 63 七、百荣世贸的定位 64 （一）项目的战略定位 64 1、关于市场交易中心（Market Center） 64 2、项目的战略定位 64 （二）项目的目标市场定位 65 1、目标客户群的类型 65 2、主要目标客户的特点 65 3、投资行为的特征 68 （三）项目的主题概念定位 68 1、什么是主题概念 68 2、项目的主题概念 69 （四）项目的总体功能定位 69 1、项目功能规划的原则 69 2、项目功能的规划 71 3、功能说明 71 （五）名称与形象定位 76 1、项目名称：百荣世贸 76 2、形象定位：中国商业航母 77 3、广告语： 78 八、百荣世贸的经营理念与模式 79 （一）经营理念 79 1、导入“商业经营主导型”的商业理念 79 2、选择合适的主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象 80 3、长短相济、动静结合 80 4、在打造项目品牌的同时打造企业品牌 81 5、既要自扫门前雪，又管他人瓦上霜” 81 （二）经营策略 81 1、赢利模式 81 2、市场前期的经营管理： 82 3、市场后续的经营管理： 82 （三）预留管线 82 九、百荣世贸的“项目群”设计 84 一 现代生活的“项目群”主题经营理念 84 （二）“项目群”的整体功能设计 85 1、项目群的整体功能框架 85 2、项目群的生活主题概念 86 （三）展示交易功能的项目 86 1、百荣服装服饰交易中心 86 2、百荣儿童用品交易中心 88 3、百荣文化办公用品交易中心 89 4、百荣体育休闲用品交易中心 90 5、百荣家居用品交易中心 91 6、百荣日用品交易中心 92 7、百荣食品交易中心 92 8、百荣汽车用品交易中心 93 9、百荣国际贸易中心 95 （四）辅助配套功能的项目 96 1、百荣会展中心 96 2、百荣商务休闲会所 97 3、百荣餐饮服务中心 98 4、百荣配送仓储服务中心 99 5、百荣商屋 99 6、其它 100 十、百荣会展