商业地产购物中心市场研究方法.doc

商业地产购物中心的市场研究方法 市场研究(Market Research) 要进一步了解零售市场，除零售商本身外，更应进一步了解 其他相关的市场资讯，包括： ·产业平均值：对不同的零售业种全国营业平均值的了解(按 月、季和区域分类)。此举将可协助你评估该零售商相对于该业种营运的状况。 ·竞争：该零售商的竞争者为何?最近市场是否有所变动?竞 争者目前的营业表现如何?该零售商的应对方式为何? ·市场：该零售商所在商圈市场是否有所改变?对此改变的应 对方式为何？ ·消费者反应：在购物中心内哪些零售商是消费者所喜爱的?哪些改变是消费者所喜爱的? ·该零售商市场占有率为何?是否有可能增加占有率?如何做? 折扣(Discounts) 本节所述的语汇与计算式子乃是零售商计算成本数字必要的一部份，例如计算批发商批给零售商的批发价，如 何决定给予消费者的额外附加价、折扣或特别售价，如何去衡量商品销售周转率，如何去评估利润。底下从折扣述 起，其主要目的是批发商鼓励零售商尽可能按时支付应付帐款。 交易折扣(Trade Discounts) 交易折扣是制造商或供货商按建议零售牌价给予零售商的折扣，以百分比的方式表示，主要用来决定零售商的 进货成本。 ·进货成本(零售商的成本价)：此为零售商必须支付给制造商或供货商的价格，其计算方式是将建议牌价乘以 交易折扣，而后以建议牌价减去前述折扣价值即是，或更简单以建议牌价直接乘以交易折扣余额亦可。 例：棒球手套建议的零售牌价为$50，而零售商的交易折扣为40％，则其进货成本为$30。其计算方式如下： $50*0.4＝$20 $50－$20＝$30 或$50*(1-0.4)＝$30 系列式折扣（Series Discounts) 系列式折扣表示一系列由制造商提供给零售商的折扣，如何求取净价格，将一系列的牌价乘以每一相继的折扣 百分比。 案例：一系列的毛巾其建议的牌价为每一条$20，零售商提供一系列的折扣百分比30％，10％及5％，为求得真 正的净价格，乘以此系列的百分比： $20*0.70＝$14 $14*0.90＝$12.60 $12.60*0.95＝$11.97 净价格为 $11.97 现金折扣（Cash Discounts） 现金折扣是一项鼓励措施用以说服零售商按时支付款项，其包含下列三种程序的组合： ·描述简单百分比折扣。 ·在预定时限内付款可享受此折扣优待。 ·而后应在一定时限内支付全额货款。 而其计算付款日的起点有下列三种方式： ·以帐单开具所载日期为准(Day of Invoice：DOI) 例：某一五金店收到一帐单，其开具日期为2月10日，金额$l,000，而其现金折扣条件为3/10 N/30 DOI，其意义 为： 3：表示折扣百分比。 10：表示可享受此一折扣百分比的时限为10日内。 30：支付此一付款的最后期限为30日内。 DOI：起算标准日以帐单开具日期为准。 故上述案例在2月20日前该零售商可享折扣付款的优待，其金额$970，而在3月10日以前必须付清全额货款 $1000。 ·以货品收到日为准(Receipt of Goods：ROG) 例：某一运动用品商收到的帐单，开具的日期为5月15日，金额为$2000，而其现金折扣的条件为2/10 N/30 ROG，而货品实际收到日期为5月25日。 由上述，在6月5日前零售商若付款则可享受2％折扣价优待，其金额$2000*0.98=$1960，必须在6月25日前支付 全额货款。 ·以当月结束日起算(End of Month：EOM) 例：某一玩具店接获一帐单，帐单开具时间为6月5日，金额为$3000,而其现金折扣的条件为4/10 N/30 EOM。 由上述条件，玩具店若在7月10日以前支付货款，则可享有4％折扣的优待，金额为$3000*0.96=$2880，并且在 7月30日以前应付清全额货款$3000。 附加成本 附加成本表示商品在拟定零售价格时，考虑其与进货成本间必须的差异，其表示的方法可以金额大小或百分比 差异两种方式来表达，其计算公式如下： 零售价格=附加成本 进货成本 当附加成本是以百分比差异的方式表达时，其基础可以商品零售价格或进货成本作基准，然而绝大多数零售商 则是以零售价格作基准，其公式为： 附加成本百分比(MU％)=(零售价格-进货成本)/零售价格*100％ 例：毛线衣零售价格为$80，而其进货成本为$50，则其附加成本百分比（MU％）为多少? ($80-$50)/$80*100％=37.5％ 原始附加成本百分比(Initial Markup) 附加成本的多寡受不同的销售折扣暨成本因子的影响，例如员工折扣、商品短缺、商品修缮费用、现金支付货 款折扣利润等等，是用来计算衡量商品零售价格的高低，