土地估价报告易出要点、2009年土地估价师考试经典案例试题.doc

土地估价师：土地估价报告易出错要点 报告中可能出现的错误?? 　　第一部分??总述?? 　　一、估价项目名称：?? 　　二、委托估价方：?? 　　三、受托估价方：?? 　　四、估价对象：?? 　　包括：　　1、土地使用者?? 　　2、土地位置?? 　　3、宗地数?? 　　4、面积?? 　　5、用途?? 　　6、权利状况?? 　　7、年限??　　可能会出现的错误：漏项、描述不规范? 　　五、估价目的：?? 　　包括：　　1、为什么评估?? 　　2、谁委托评估的?? 　　3、应用方向?? 　　可能会出现的错误：缺少应用方向。?? 　　六、估价依据：?? 　　包含：　　1、法律、法规、政策文件依据?? 　　2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定?? 　　3、委托方提供资料?? 　　4、评估人员调查收集的资料?? 　　可能出现的错误：1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)?；2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。七、地价定义：?? 　　包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。?? 　　价格定义叙述时要说明：估价期日土地实际开发程度；评估宗地外围目前的土地开发程度；估价期日设定土地开发程度必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；最后进行地价定义。?? 　　之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。?? 　　可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。?? 　　1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；?? 　　2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；?? 　　3）使用年限有计算不准，选取不当情况；?? 　　4）价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；?? 　　5）漏掉基准日、年限等。?? 　　八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。　　可能会出现的错误：1）写成一个时间段；2）缺少日、月。?? 　　九、估价日期：是评估报告的起止时间。?? 　　可能会出现的错误：1）只有起点，无截止点或相反；2）漏写某项，如：1998年10月—11月12日；3）写为一个时间点。?? 　　十、估价结果：?? 　　估价结果包含： 　　(1)土地面积； 　　(2)单位面积地价； 　　(3)总地价； 　　(4)大写； 　　(5)货币种类； 　　(6)土地估价结果一览表。?? 　　可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。十一、需要特殊说明事项?? 　　包含内容：?? 　　1、估价假设条件。?? 　　2、该报告使用的限制条件。?? 　　3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。?? 　　4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。?? 　　5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。?? 　　6、其它需要说明的问题。?? 　　可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；3）报告有效期过长。?? 　　十二、土地估价师签名?? 　　包含内容：1、估价机构内的 　　2、名估价师签字、资格证书编号。?? 　　一般出错：1）估价师未签署；2）不是土地估价师。?? 　　十三、土地估价机构盖章?? 　　包含内容： 　　1、估价机构名称、公章。?? 　　一般出错：1）估价机构未盖章；2）估价机构资质不符合规定。第二部分　估价对象描述及地价影响因素分析?? 　　一、估价对象描述?? 　　1、土地位置状况?? 　　包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。?? 　　可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。?? 　　2、土地权利状况? 　　包含内容： 　　1）待估宗地为国有土地； 　　2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地）