土地估价案例与报常见错误汇总.doc

目 录 第一部分 总述 4 一、估价项目名称 4 二、委托估价方 4 三、受托估价方 4 四、估价对象 4 五、估价目的 4 六、估价依据 4 七、地价定义 5 八、估价期日 6 九、估价日期 6 十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项 6 十二、土地估价师签名 7 十三、土地估价机构盖章 7 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8 一、估价对象描述 8 第三部分 土地估价 12 一、估价原则 12 二、估价方法与估价过程 13 (一)市场比较法 14 市场比较法可能会出现的错误： 26 （二）收益还原法 27 收益还原法可能会出现的错误； 33 （三〕剩余法（假设开发法〕 34 剩余法可能出现的错误： 35 （四）成本逼近法 36 成本逼近法可能会出现的错误： 43 （五）基准地价系数修正法 44 基准地价系数修正法可能会出现的错误 47 三、地价的确定 48 可能出错的地方： 49 第四部分 附录 49 可能出现的错误 49 修正报告应注意要点 1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 报告中可能出现的错误 第一部分 总述 一、估价项目名称： 明确估价目的和价格类型 二、委托估价方： 委托单位；单位地址；法人代表；联系人；联系电话 三、受托估价方： 受托估价机构；机构地址；资质等级；法人代表；联系人；联系电话； 四、估价对象：可能会出现的错误：漏项、描述不规范。 包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限 五、估价目的：可能会出现的错误：缺少应用方向。 包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 六、估价依据： 包含：1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误： （1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题) （2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。 七、地价定义： 包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。 之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。 可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。 （1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况； （2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； （3）使用年限有计算不准，选取不当情况； （4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）； （5）漏掉基准日、年限等。 八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。 九、估价日期：是评估报告的起止时间。 可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。 十、估价结果： 估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。 可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。 十一、需要特殊说明事项 包含内容： 1、估