2012年阳江房地市场报告.doc

2012年阳江市房地产市场发展回顾及2013年展望 虽受国家宏观调控的影响，但阳江市房地产市场仍然保持了稳定增长的态势，完成房地产开发投资额、施工面积、商品房销售、实现房地产税收等各项指标都有一定的幅度增长。 据统计，2012年市场累计完成房地产投资开发61.1亿元，同比增长22%；施工面积672.9万平方米，同比增长7.7%；商品房（含商业用房、住宅等）空置面积2.1万平方米，同比减少26%（其中空置一年内的0.34万平方米，占17%）；商品房销售面积167.7万平方米，同比增长9%；商品房销售额80.3亿元，同比增长32%；实现房地产税收（不包含耕地税、契税）7.93亿元，同比增长39.1%；全市商品住宅交易平均价格为4104元/平方米，同比增长18.9%，市区商品住宅交易平均价格为4408元/平方米，同比增长12.6%。 市场情况综述 由于受供求关系、建造成本上升、住宅小区品质提高以及高档住宅成交较多等因素的推动，全市均价出现结构性增长，突破4000元/平方米这一关口，特别是阳东因高档大盘较多，房价已达到5138元/平方米。据调查，今年成交的商品住宅主要以环境优美的高档楼盘为主，而中低端楼盘销量相当较少。 由于“名扬国际”、“华科国际”、“新都汇”等 一批城市商业地产推出，吸引市民追捧。据统计，2012年全市商业地产销售约12.9万平方米，9.3亿元，同比分别增加258%和232%。部分商业地产成功，吸引不少资金进入，多个商业地产项目将动工建设。不过商业地产过多过快发展，容易产生同质化竞争，加大未来营运难度。 旅游地产持续升温。继海陵岛旅游地产持续热销，阳西县沙扒湾旅游地产也开始进入开发和销售阶段。据不完全统计，2012年共预（销）售度假公寓12.8万平方米共1855套，总销售额达12.7亿元，同比分别上升13%、34%和30%。 外来房企凭借资金雄厚、投资规模大、品牌知名度高、营销理念先进等优势，竞争优势明显，市场份额进一步扩大。据统计，外来房企销售面积约占市区（江城区）的45%，销售额占市区的47%。而本土的两大企业销售面积和销售额约占市区的20%。 房地产市场发展情况 除2008年受到全球金融海啸的影响市场出现下滑情况外，近几年阳江房地产市场均保持快速发展的势头，完成开发投资额、商品房销售面积及销售额、实现房地产税收等多项指标均创下新高（见表1）。 从县（市）区的情况来看，2012年各县（市、区）房地产市场整体发展较快，特别阳西县的增长最快（见表2）。市区（含两区）的房地产比重最大，完成开发投资额、商品房销售面积、商品销售额三项指标分别占全市的43.6%、42.4%和50.9%。 商品住宅空置情况 全市商品住宅空置面积1.74万平方米，同比减少22%，其中待销一年以下（含一年）的0.1万平方米，其中市区空置一年以下（含一年）的为0.03万平方米（见表3） 商品住宅销售情况 2012年全市共批准预售的商品住宅13456套，同比增长17.2%；面积166.66万平方米，同比增长5.5%。其中市区（江城区）共批准预售3976套，面积52.75万平方米。全市共销售的商品住宅共12653套，同比增长1.8%；面积142.4万平方米，同比增长3.1%。其中市区（江城区）预（销）售的商品住宅共4125套，同比减少2%，面积为55.59万平方米，同比增长3.8%。全市情况来看，总供应量相对平衡略有偏大，第三季度销售情况相对较好；从市区情况来看，需求略大于供给，第四季度销售情况较好，而第三季度情况相对较差（见图1）。 2008-2012年共批准预售707.06万平方米，55442套，预（销）售650.89万平方米、52125套，供给略大于需求，总体还是比较平稳。除2007年需求大过供给外，其余各年基本上都供给大于需求。2012年供给和销售是分别2007年的4.2和2.3倍，住宅商品化、市场化逐渐成为市民住房消费的主要选择。（见图3、4）。 从2012年全市预（销）售商品住宅的房价计划情况来看，每平方米售价在3000元以下（含2000元）的4262套，3000-4000元（含4000元）的3046套，4000-5000元（含5000元）的2344套，5000元以上的3001套，比例为33:24:19:24；而市区则分别是32套、1199套、2050套和2699套，比例为1:20:34:45（见图5、6） 房价走势情况 从近六年房价走势来看，阳江市房价稳步上升，全市交易均价由2007年的2033元/平方米上升到2012年的4104元/平方米，年平均增长20.4%；市区房价从2007年的2299元/平方米上升到2012年的4408元/平方米，年平均增长18.4%。目前全市和市区均