2013-12房地调研考察报告.doc

北京房地产调研考察报告 为实现公司2014年房地产开发的战略目标，根据项目考察小组安排，于2013年12月4日到9日赴北京，考察了解当前北京房地产形势及开发前景。 2013，是北京土地出让的丰收年。截至11月底，北京商品住宅用地供应量达到868公顷，提前完成全年商品住宅用地供应计划。 今年房企拿地积极，北京则顺势加推土地，特别是自住商品房地块受到房企的欢迎，加推土地对于未来满足市场刚性需求也有益处。以恒大为代表，房企开始愈加关注一线土地市场。今年，包括恒大、北京城建、绿地、万科在内的10家房企，在京购入土地总面积达到670万平米，占今年以来北京商品住宅用地供应量的55%。房企的拿地热情也直接推高了北京地价水平。北京到目前为止今年成交的69宗商品住宅用地平均楼面价达到9478元/平米，同比2012年的6484元/平米涨幅高达46.2%。 从土地供应看，受自住商品房政策的影响，商品住宅高端化趋势明显，商品住宅用地更显稀缺；从需求端看，房企对一线城市楼市走势乐观，都在加大一线城市拿地力度，这都推高了北京商品住商品住宅用地价。 北京的房价，北高南底，学区房房价奇高。四环以内新楼盘不多，总量不大，售价基本在7万到10万每平米，以精装修为主；四环到五环，房价基本在5万每平米左右；五环到六环房价基本在2-5万每平米。 下面从四个方面分析北京房地产当前形势。 一、北京房地产市场宏观环境动态 1、北京首个自住房申请爆棚：超0万人抢购2000套房 恒大地产豆各庄自住型商品房项目“御景湾”于11月30日上午10点正式开放申请，这也成为北京首个将摇号的自住房项目。 “”项目总建筑面积约29万平方米，其中自住型商品房面积约18万平方米，单套约为80平方米-90平方米两室、三室户型，总套数约2000套。由于该自住型商品房项目的最高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米，因此吸引了大量具备买房资格的购房人。由于目前北京市的经适房、限价房轮候家庭约有13万户，而具有购房资格的家庭，更是远远超过这个数字。因此正式申请开始后，报名网站被申请人挤爆。网上报名结束，已有20万人申购，达到100比1的摇号抽签比。 2、恒大51亿北京夺地 供需不平难压楼价旺火 11月21日，北京共出让土地6宗，其中现场竞价4宗，招标2宗。出让总面积73.69万方，共收土地出让金115.6亿元。51.35亿元夺得北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，刷新年内北京总价地王记录。在当天成交的6宗土地中，4宗需要配建自住型商品房。至此，北京已经成功出让了17宗配建自住型商品房地块，总配建面积约达180万平米。今年北京市2万套自住型商品房用地供应的任务已经基本完成。今年北京土地出让金总额1666.7亿元，与去年全年的647.9亿元相比，增幅超过157%。虽然2013年还剩下近10天的时间，但今年北京土地出让金也已经创下历史新高。此前单年最高纪录为2010年的1639亿元。2012年，北京商品住宅用地供应37宗，建设用地面积合计不过275.6公顷。但是在已经完成全年商品住宅供地计划后，到今年年底还有6宗商品住宅用地待成交。 因此，北京年末土地市场再次“上火”，跟市场的供需不平息息相关。土地放量是个过程，如果加推力度不够，供应不能满足需求，祛火较为困难。 3、不动产统一登记拟设管理局未来房产税征收将考虑地区差别 在国务院常务会议决定归并不动产登记职能后，中央政府已经开始探讨新设行政机构承担土地、林地等不动产统一登记有关工作的可能性。作为多种“不动产统一登记”职能归并方案探讨的思路之一，一个新的行政机构将负担不动产权属情况的登记以及“合法查询”工作。 作为统一负责不动产登记工作的部门，国土资源部已准备了多套方案，其中之一便是“不动产登记管理局”，设立该局之后，分散在住房和城乡建设、农业、林业、海洋等主管部门的不动产权属登记职能，将整合到未来的“不动产登记管理局”。 与此同时，地方政府也将陆续开始对现有不动产登记职能进行归并，在有关工作完成后，将有望实现统一登记产权信息的“合法可查询”。 根据国务院发展研究中心 1、北京地产市场土地供给2013年底新增经营性用地 宗地 名称 宗地 位置 建设用地 面积 万平方米 规划建筑 面积 万平方米 规划 用途 预计成交 日期 起始价 万元 备注 大兴区采育镇01-0009及01-0049地块二类居住、商业金融用地 大兴区 采育镇 12.52 13.81 R2二类居住用地、C2商业金融用地 2013年 12月24 92500 本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上,在明确保障房