2013年9月份考房地产项目策划与风险管理第一次作业.doc

2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. ES理念2. 注意力策划3. 盈亏平衡分析4. 售后返租5. 撒网法二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 某开发项目预计开发面积185000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资59800万元，预期销售均价套内4800元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？2. 某开发项目预计开发面积53000平方米，总投资14400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？3. 某开发项目预计开发面积200000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资70000万元，预期销售均价套内6000元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？4. 某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？5. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 编制项目策划后期工作计划，应作哪些工作内容？2. 什么是项目策划顺利实施的重要保障？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。五、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 产品策划产生的背景是什么？2. 经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：ES理念是指企业经营应当满足企业利益需要，使企业达到满意。解题方案：从ES理念的定义来回答评分标准：回答出ES理念的定义得3分2. 参考答案：注意力策划是在推销观念下强调以促销推广为主导的一种策划模式，是通过广泛的密切的信息传播来引起市场的关注与认同。解题方案：从注意力策划的定义来回答评分标准：回答出注意力策划的定义得3分3. 参考答案：是判断项目在各种风险因子下的保本平衡点。解题方案：从盈亏平衡分析的定义来回答评分标准：回答出盈亏平衡分析的定义得3分4. 参考答案：这种销售方式是由开发商承诺在房屋销售后再按一定收益率从投资者手中返租回来的销售方式。解题方案：掌握概念评分标准：回答出售后返租的定义得3分5. 参考答案：只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分二、计算题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：1.可售套内面积：185000×95%×（1-0.15）=149387.5 2.保本销售套内面积：598000000÷[4800×（1-6%）]=132535.5 3.保本销售率：132535.5÷149387.5=88.7%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得9分2. 参考答案：1、保本销售面积=144000000/3800=37894.7 2、保本销售率=37894.7/53000=71.5%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得10分3. 参考答案：1.可售套内面积：200000×95%×（1-0.15）=161500 2.保本销售套内面积：700000000÷[6000×（1-6%）]=124113.4 3.保本销售率：124113.4÷161500=76.85%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得4.5分，其中式子答对3分，得数正确1.5分，全部答对得9分4. 参考答案：售价：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分5. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a） 式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a---