商业地产招商营制度业务指导大纲 2.doc

××集团商业板块工作指导大纲 招商部、营运部 （试行） 南通×××招商部 2009-6-10 目 录 商业管理制度及招商管理准则5 第一部分 招商管理5 第一节 市场调研5 一、市场调研工作界定5 二、市场调研准备5 三、市场调研工作计划、内容及要求6 第二节 商业业态规划、招商政策及租金方案7 一、业态规划7 二、招商政策及租金方案8 第三节 商业项目招商8 一、招商工作安排8 二、招商准备9 （一）准备招商资料9 （二）招商人员培训9 三、招商实施10 （一）项目准入机制10 （二）招商实施要求11 （三）合同管理12 （四）商家经营状况分析及商源置换12 （五）招商经理责任制12 （六）招商人员的工作职责13 三、管理、检查、考核、奖惩14 （一）招商计划及考核14 （二）招商绩效考核14 第二部分 招商人员行为准则14 一、礼仪规范16 二、工作纪律19 三、必威体育官网网址制度与回访制度20 四、惩罚措施21 第三部分 商源管理21 一、商源收集工作22 （一）商户资源寻求途径及办法22 （二）商源分类及收集内容22 （三）商源调查、登记22 二、商源管理23 三、商源活动开展23 四、品牌商合作伙伴关系的建立24 五、商源利用24 六、商源工作必威体育官网网址规定25 第四部分 招商合同审批流程25 一、商铺租赁合同25 二、租赁终止合同26 三、品牌战略联盟合同27 第五部分 中南商业板块会议管理制度一、会议、会议要求 二、晨会内容标准31 营运管理32 一、装修手续的办理32 二、装修过程管理32 三、装修完毕核验33 四、装修制度修订33 五、运营环境的管理33 六、巡场工作34 七、制订巡场路线34 八、培训34 客户管理35 一、咨询接待35 二、受理咨询35 三、投诉处理36 四、满意度调查37 五、客户沟通38 营运统一经营管理守则40 第一节 总则40 第二节 经营者入场管理规定40 第三节 经营者装修管理规定41 第四节 经营者经营行为管理规定41 第五节 各项缴费的管理规定46 第六节 经营行为的延续与终止46 第七节 安全、交通、消防的管理规定47 第八节 市容、卫生、绿化管理规定48 第九节 法律责任49 附件一：国产商品索证目录50 附件二：进口商品索证目录54 商业板块费用报销流程56 一、各类费用报销流程56 二、具体金额限制56 款审批表附件57 招商工作流程图58 商业管理制度及招商管理准则 第一部分 招商管理 招商成败是商业项目能否运做成功的决定性因素，也是项目是否能够迅速成长的推动性因素。为强化项目招商的指挥、调度、协调、督察、奖惩功能，明确招商各相关责任单位、责任人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理办法。 第一节 市场调研 一、市场调研工作界定 1、新商业项目开工前一个月，由商业板块总部组织招商人员展开市调，参与调研部门有商业板块招商部、人力资源部、物管部，调研内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。 2、商业项目正常经营后，当地分公司应不定期对商品品牌、竞争对手、所有城市新商业项目的情况进行调研，形成市场调研报告经当地分公司总经理审核后报商业板块总部。 3、遇商业项目商业业态重大调整，各地分公司需要进行市场调研，调研内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报商业板块总部，商业板块总部各相关部门核实调查。 二、市场调研准备 1、资料准备 商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。 2、人员准备 由商业板块总部组织招商部、物管部、人力资源部、当地分公司成立市调小组。 由商业板块总部相关部门对当地分公司相关人员进行市调培训。 三、市场调研工作计划、内容及要求 1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为商业规划及项目筹备提供数据支持，最终形成市场调研报告。 2、城市零售状况分析 主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。 3、同类竞争对手分析 基本情况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、租金价格或合作条件、相关费用（物业管理费）、人力资源费用、品牌情况、服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。 4、本项目分析 地理位置、项目规模、周边环境、交通，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全部情况），工程进度时间等；对本项