2007年杭州别墅市场155页精读.ppt

城市房地产热点区域开发形成了众多板块，相互之间形成一定梯度，由城市中心区→远郊居住区过渡。 桐庐区域市场发展 留下 富春江 桐庐 杭新景高速公路/320国道 杭千高速的开通极大的改善了杭州到桐庐的的通行条件，拉近了同杭州的距离，桐庐作为杭州通往千岛湖的必经之路，是休闲度假的中转站。作为一个休闲度假类的别墅项目，杭千高速成就了杭州、上海等城市购房远离城市喧嚣的生活梦想，一小时左右的交通又让购房者有离尘不离市的亲近感觉。 发展契机 杭千高速的建成 区位 一条路改变一种生活 区域交通 对外交通非常便利，主要有沪杭高速、杭宁高速、杭千高速三条高速线路以及320国道、05省道贯穿其中，形成通畅的交通网络。 对内交通主要依靠320国道转到桐庐市区干道 水上交通线主要依靠富春江，各景点间有通畅的水路联系，如果游艇可以顺利实施的话，可以完整领略湖光山色； 区域市场概括 桐庐别墅市场随着桐庐整体住宅市场的成熟，其整体规划和产品品质不断提升，但应该清楚的看到桐庐市场对这种高总价住宅产品的吸纳能力是有限的。所以如何更多的引入外区域的客源将成为项目成功的关键。 桐庐别墅产品的顺利销售与其得天独厚的自然地理条件有着唇齿相依的联系。故此以自然景观和休闲渡假为主要卖点的项目将在以后成为市场的主力。 从别墅的价格来看，目前的整体价格比周遍地区的别墅价格低，这与到杭州等大城市的交通距离和整体产品的品质有较大的关系，随着产品的不断成熟和交通的完善，别墅的价格在未来一段时间内有较大的提高。 桐庐别墅总供应量 23 66 680 116 套数 普罗旺斯 普罗旺斯 大奇山居 聚龙湾 项目名称 桐庐别墅市场目前在售的别墅项目不是很多，加上富春美庐总供应量应该在。但套总供应量在对于桐庐当地市场来说已经非常大了。其中一个最大的项目是大奇山居，该案以大奇山国家森林公园为卖点，营造绿色别墅区。聚龙湾位于分水河畔，对面为桐君山，该案走的是当下最流行的山水别墅路线。普罗旺斯和江南人家没有什么景观特色。但交通较前两个项目方便，距离市中心比较近。 去化情况 8 120 116 售出套数 普罗旺斯 大奇山居 聚龙湾 项目名称 大奇山居本期开盘推出别墅143套，以排屋为主，目前售出120套，聚龙湾已经全部销售完毕，普罗旺斯排屋体量较小，目前售出8套左右。这样桐庐整个别墅市场总去化量为244套。这个销售量不是桐庐当地可以消化的了的，可见周边地区的客源是桐庐别墅市场必不可少的。 值得关注的是聚龙湾和大奇山居。聚龙湾和本案具有相同的景观特色，其价格定位相对比较合理，层次分明。大奇山居同样有大奇山国家森林公园作为其主要卖点，别墅主要以135-185平方米的排屋为主，总价在44.5-61万左右。从几个项目的主力面积看，多数是以200平左右的排屋为主，只有普罗旺斯的排屋面积比较大，在300平左右。从价格上看，目前桐庐普通别墅的价格在3400-4300元/平方米左右，当然，好位置、高品质的高档别墅价格应该适当给予提升。 项目个案 春江·大奇山居 销售热线：座机电话号码 座机电话号码 开发商：桐庐家禾房地产开发有限公司 物业地址：桐庐区江南新区大齐山路 销售地址：迎春南路405号 建筑设计：桐庐建筑勘察设计有限公司 景观设计：浙江绿城园林园艺绿化工程有限公司 整合推广：浙江善发广告 物业类型：多层、排屋、别墅，由大奇山居、层林阅、南香园、家和园、玉树阅、紫阳园、近水苑七大组团组成 开盘时间：2004-09-01 开工时间：2003-10-1 施工进度：现房 占地面积：320亩，213120平方米 建筑面积：16.2万平方米 规划户数：1200 面积范围：小别墅400平方米 大别墅800平方米 叠排：150－160平方米 建筑密度：22％ 容积率：0.76 绿化率：50％ 房源量：一期共143套，叠排共13幢26户 别墅均价：一期尾房3800元/平方米 二期4500元/平方米 小别墅180万元起 大别墅288万元起，已销售完毕 二期售价188万元/套起价 排屋均价：叠排50－60万元/套 内部配套：园内拥有46000平方米美轮美奂中央山林公 园，超市、休闲商铺、会所、幼儿园等配套设施 销售率：一期别墅剩4套，二期别墅刚刚推出不久，剩房较多，共30多户 联排尚未推出，目前在售的为叠排，销售已经过半，1叠2房源已经全部销售 完毕，剩房主要集中在3叠4房型。 客源：杭州客户约20－30％左右 上海客户约10％左右 小和山板块 主要特点：拥有良好的山地、森林景观，且紧邻高教园区，人文氛围浓郁，给区域增添了人文价值； 价格区间：排屋150-250万，别墅300-1000万（高总价的森林别墅）； 客户来源：企业管理层、私营业主、自由职业者、文艺界人士、大学教授及投资者； 代表项目：美达·九月森林（