2010年北京丽水佳园三期营销策划精读.ppt

核心价值 核心价值----产品价值 其他优势：异域建筑风格、高配比庭院面积 规划优势：“两高两低” 所谓“两高”——高使用率、高舒适度 本案作为小独栋产品，仅做地上两层设计，不含地下分摊，不仅保 证了 视觉空间感，更是保证了地上功能的完善性； 多年市场论证，260-350平米地上两层设计是独栋产品的最合理划分； 不含地下，增大地上赠送面积，本案完全具备“物超所值别墅”的定位。 核心价值 所谓“两低”——低密度、低总价 0.29的容积率在京城在售别墅中实属罕见，仅为竞富力丹麦小镇的50%； 容积率高一直是北京别墅的通病，本案规划指标全满足了市场对还原别 墅本质的期待。 主力260平米，总价控制在440-700万元之间，独栋产品，价格优势凸显； 核心价值 其他优势——异域风情建筑风格 本案立面的南加州风格是北京 别墅市场经过多年洗涤后最为 认可的建筑风格，过往的高端 别墅个案也多以该格为主。 其他优势——高配比庭院面积 1：1庭院规划，满足了目前 成熟别墅消费者对庭院面积 越来越高的要求。 核心价值 内在环境 低密度规划，舒适感不言而喻 大庭院设计，满足人与自然的亲密接触 一、二期已成熟社区为依托，为三期提 供了一个实景样板。 核心价值 核心价值----环境价值 外在环境 紧邻13万平米绿化带、1400棵古树、 人工湖； 附有小高尔夫球场； 周边簇拥了3-4个高尔夫球场。 核心价值 核心价值----环境价值 建筑品质 南加州风格，最收买加追捧的成熟气质； 规划优势 超低容积率， 市场优势明显； 物超所值 地上两层设计，超值赠送空间，视觉感舒适度不言而喻； 环境优势 绿化公园簇拥、自然景观不容错过； 市场优势 本案独栋设计是当期市场最稀缺的产品； 本案 五大优势 结论——本案具备五大优势 核心价值 BOSSA NOVA 4 物业发展建议 PROPERTY MANAGEMENT 1、技术指标： 基地面积：74421.74 m2 容积率：0.29 建筑面积：22300 m2 其中 住宅面积：21729.48 m2 公建面积：570.52 m2 另有一期未建三栋别墅 建筑面积为751.14 m2 ， 住宅共22480.62 m2 。 总户数： 94户 三期-北侧占地 面积：3.3万 三期-西侧占地 面积：4.1万 发展建议 2、产品不足分析 地块局限性 这一局限性导致：本案地块呈狭长态势； 大型的主题性中心景观无法打造，不利 于本案整体形象提升。 前期产品无论从外观还是园林来看较为 朴素，高级感欠缺。对三期打造高端品 质存在市场抗性。 地块规模小，综合配套气势上略显不足。 发展建议 三期-北侧占地 三期-西侧 3、物业发展建议 针对上述不足，我们建议通过强化西侧绿化公园的改造和区内园林景观的升级加已弥补，具体建议如下： 外围环境提升 通过对绿化带、高尔夫球场的完善， 使其更精致型、与本案高端形象更搭 配，为本案销售增加附加价值； 园林提升 通过对“私家庭院”的打造，提升园林 的精致性、私密性和层次感；将建 筑与庭院溶为一体。 发展建议 园林方面借鉴龙湖地产的微观环境打造 ——五层垂直绿化 一层有高7-8米的大乔木勾勒天际； 二层有4-5米高的小乔木、大灌木增添层次； 三层为2-3米高的灌木供人近赏； 四层用花卉、小灌木上色； 五层铺草坪。 发展建议 BOSSA NOVA 5 营销策略 MAKETING STRATEGY 1、推广策略 建筑风格为主题 纳帕尔湾：原创美式独栋四合院 富 力 湾：以现代建筑手法围合传统院落生活 富力.丹麦小镇：北欧风格， 阶层为主题 誉天下：致力为京城内、外高端社群打造世界 级花园大宅建筑 中粮祥云国际：打造北京首个真正的国际生活区， 品质为主题 园 墅：城市别墅居住舒适度 龙湖·滟澜山：15年成熟的国际化别墅区 营销策略 在售别墅产品推广主题比较 综合分析:通过上述分析，可见目前市场别墅主题风格定位过于单一，如本案沿用这些定位，则很难再2010年的别墅市场竞争中难脱颖而出。 营销策略 因此，寻找独特的主题定位，进而带动本案品质提升，拉动价格，最终达到 利益最大化无疑是必须的。 BOSSA NOVA 定位思考 POSITIONING THINKING 营销策略 本案距离城市繁华地带有一段距离，远离喧嚣的都市，是个 略带度假感的第二居所； 本案特有的1：1庭院设计，将人与自然相融合； 本案空间大，人口密度低，宣泄着一种舒缓的、放松的生活； 南加州的建筑风格代表了阳光、度假的慵懒人生。 鉴于上述分析，本案的放松、舒缓的生活态度是区别于CBD的喧嚣的一个重要特质，倡导了一种全新的慵懒的、乌托邦式的生活，是个释放心情、缓