2011年中山雅居乐·世纪新城三期A区二阶段前期策划方案精读.ppt

H3-1 H2-1 H2-2 H3-2 V5-2 V3-2 V5-1 V3-1 G3-1 G3-2 L3-1 L3-2 看楼通道 ★G3-1-602/603/605 ★ V3-1-603/605 ★ L3-2-601 ★ H2-1-602/603/605 看楼动线 8月第一批洋房： PART 6：营销节点计划 9月别墅上市 10月第二批洋房 THANKS! * * 区域 职业 生命周期 购买刺激因素 西区、南区 小型经商户、本地居民、中高收入白领、公务员 25-45岁 一家三口至四口 低总价 优秀的社区环境、优秀的配套资源 沙溪镇、大涌镇 商铺店主、工厂厂主 本地居民 32-50岁 一家三口至五口 城区楼盘、身份标榜 优秀的社区环境、优秀的配套资源 东区居住型 东区身份型 公务员、事业单位职工 企业职员及管理者 27-35岁 一家两口至三口 35-55岁（几代同堂） 交通方便、低总价、作秀的社区环境 价值认同、品牌价值、身份象征 石岐区居住型 石岐区身份型 本地居民、商铺店主、 公务员、事业单位职工 27-35岁 一家两口至三口 35-55岁（几代同堂） 交通方便、优秀的配套资源 价值认同、品牌价值、身份象征 西北部镇区 私营企业主、 拥有闲置资金稍有投资意识或为下一代提供更好环境当地人、 政府人员及事业单位 35-50岁 优秀的社区环境、品牌价值、有升值空间、 教育等配套资源完善 深圳、广州、 港澳市场 精明投资人为主， 当地被高房价外溢的工薪一族， 工作流动性大或与中山有相关业务个体户或业务人员 35-50岁 升值空间强、优秀的配套资源、品牌价值 目标人群分析：我们应该捕捉的客户群体分布 PART 3：目标人群分析（洋房） 客户定位 价格承受度 口 碑 贡 献 度 形象贡献型客户 核心客户 边缘、补充型客户 利润贡献型客户 西区 东区 古镇、小榄、横栏北部镇区 石岐区 其它区域客户 东区 城区西区、东区、石岐区、沙溪、大涌是项目的核心客户，石岐区、东区客户在利益贡献的同时对于项目形象贡献同样突出，对后期项目运营意义重大； 北部镇区、港澳、深广投资客户主要受项目形象的的诱使，在价格承受度上有优势，同时在走量要求上也作用重大； 石岐区 沙溪镇、大涌镇 香港、澳门 深圳、广州 各项目旧业主 PART 3：目标人群分析（洋房） 进行形象提升，维系现有区域客户群体 更进一步用身份名片吸纳东区、石岐区高端客户群体！ 各项目旧业主！ 立足城区！放眼镇区、港澳！开拓珠三角！ PART 3：目标人群分析（洋房） 借鉴三期一阶段别墅成交客户分析 一、总体成交情况 别墅 成交套数 成交均价 三期已售 130 14737 PART 3：目标人群分析（别墅） 二、区域分布 主要区域为东区、石岐、西区、沙溪、大涌为主。东区占20%，石岐占13%，西区及大涌各占8%，沙溪香港各占7%。南区、古镇、深圳、澳门为有效补充。 PART 3：目标人群分析（别墅） 三、付款方式 四、购买用途 PART 3：目标人群分析（别墅） 五、职业分析 PART 3：目标人群分析（别墅） 别墅客户——事业有成、由洋房向别墅升级，身份需要提升 年龄 行为特征 心理特征 事业有成，享受人生，注重体面及身份 35-55岁 二次及以上多次置业，品牌忠诚高，理性，对别墅价格敏感，性价比 品牌、社区总体环境、公共环境档次、产品细节、生活便利度 职业 区域及需求 私营企业主、经验丰富个体经营户、资深公务员、 企业高管、港澳人士、 心理特征 东区、石岐区、大涌、沙溪镇自住 港澳人士半度假半投资 古镇、小榄、横栏等镇区半投资自住 周边一线城市深圳广州精明者投资商人 PART 3：目标人群分析（别墅） 区域 属性 置业目的 置业关注点 东区、石岐区改善型自住需求 从洋房到别墅的居住渴求 自住 品牌、身份、生活便利度 沙溪大涌 改善型客户 城区居住、住别墅显身份 自住 品牌、身份提升 旧业主 高端洋房旧业主 自住 品牌忠诚度高、 身份提升 古镇、小榄等地 镇区 半投资自住 品牌、用地价格、 升值潜力 港澳、 市外投资客 港澳业主 外省 半投资 或退休自住 品牌、升值潜力 目标人群总结：我们应该捕捉的客户群体分布 PART 3：目标人群分析（别墅） PART 4 价值体系 PART 4-1 洋房价值体系 S(优势) 组团 1、雅居乐品牌、物业管理 2、博爱路上1600亩大型江畔成熟生活社区 3、翠景南路开通，交通便利 4、社区配套：肉菜市场、超级市场投入使用、综合楼、808亩商住地块12万商业综合体 5、三期一阶段交付使用 总体 1、别墅景观，视野开阔 2、百米超宽楼距 3、产品线丰富 4、赠送全屋豪华装修 5