保障房建设的LFs融资模式探讨.doc

保障房建设的LPFs融资模式探讨 (本文已发表) [摘要]中国已有的房地产信托业务主要集中在商品房领域，随着“新国八条”为代表的新一轮针对商住房的调控政策的实施，结合保障房数量可能将超过商住房的情况下，我国地产行业的信托情况将发生改变。保障房在未来很可能成为信托资金在房地产领域的重大机遇与盈利点，因此，探讨缺乏资金来源的保障房项目，与缺乏投资渠道的市场资金的对接问题，对商住房的LPFs融资模式进行探讨，有着深远的现实意义。 [关键词]保障房；地产信托；LPFs； Research Of LPFs Financing Pattern For Indemnificatory Housing Abstract: Chinas real estate trust business has been concentrated in commercial areas, with another regulation of commercial housing represented by” new country eight”, in such a case that the number of indemnificatory housings may be more than of commercial residential buildings, the state of China’s real estate investment trust will change a lot. The industry of indemnificatory housing is likely to be a great opportunity and profit point of investment fund in estate field, so the research of combining indemnificatory housing which lakes of money with market capital which lakes of invest channels has far-reaching significance. Key words: indemnificatory housing; real estate investment trusts; LPFs 保障性住房，是与商品住房相对应的一个概念，保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由经济适用住房和政策性租赁住房构成。年2012年每年1000万套，后三年再建1600万套。(Listed Property Funds)契约型上市房地产基金，是房地产信托投资REITs（Real Estate Investment TrustsNAREIT规定，如果房地产投资信托每年将其90%以上的应税收入分配给股东，那么将豁免公司所得税，这对我国发展保障房LPFs也有着一定的适用性，即对保障房LPFs提供税收优惠，以弥补保障房存在收益率较低的缺陷。国外的那些房产信托经验，我国可以取其精华去其糟粕，探寻最合适本土的保障房LPFs发展途径。 三、发展保障房LPFs的障碍 目前我国地产集合信托投资计划经过不断的推陈出新，已经取得了一定的发展，但是与成熟市场的REITs模式相比，我国REITs需要与保障房结合，并采取LPFs模式运营，还存在很多的问题与障碍，概括起来，主要有以下三点。 （一）缺乏真正意义上高流动性的房产投资信托 LPFs是标准化可流通的金融产品，有分红和相关税收规定的投资产品，属于股权类的投资产品。而我国推出的房产信托计划大都是非标准的集合投资信托计划，是固定收益类产品，有到期日和预期收益率，其本质上是债券类产品。LPFs可以在公开市场上挂牌交易，而后者最多在OTC市场提供转让服务，存在证券属性不明，规模不大，缺乏流动性等弊端，现有房地产信托产品亟需重新设计。 （二）法规不健全政策支持力度有待加强 我国相关法规的不健全在设立保障房LPFs中，主要表现在两点：一是相关法规界定模糊，我国金融监管当局将信托投资公司的资金信托业务定位于私募性质，因此受到200份×5万元的限制，二是对机构资金等进入LPFs有着诸多限制，很多闲置资金因为法规限制，不能进入急需资金的保障房产业。另外府在税收、地价、信贷等方面给予优惠措施。将住房公积金，[5]。保障房LPFs的设立首先应确定合适规模，适度规模会产生规模效益，在实现规模经济与降低管理成本间进行平衡。 目前估算的正常情况下保障房投资收益率约为4%，以保险资金的收益率预期5年以上整存整取定期存款利率5％