全程策划报告(印).doc

目录 引 言 1 一、市场篇 2 （一）、宏观经济环境因素分析 2 1、全国经济状况 2 2、全国固定资产投资 4 3、全国商品房市场 6 （二）、广西壮族自治区经济现状及发展趋势分析 7 （三）、柳州市经济现状及发展趋势分析 10 1、概述 10 2 、 柳州经济发展状况 11 3、柳州市房地产市场分析 13 4、柳州市房地产业进入缓慢发展时期 14 5、柳州各片区概况 15 6、项目所在区域竞争楼盘 18 （四）、项目SWOT分析 19 1、项目优势 19 2、项目劣势 19 3、项目机会 19 4、项目威胁 19 5、小结 20 二、项目定位策划篇 20 （一）、概述 20 （二）、用地布局 20 （三）、开发理念定位 21 1、开发理念的思考 21 （四）、项目定位 22 1、规划的增值作用 22 2、毗邻柳东新区的机遇 22 3、项目定位规划 23 （五）、项目功能定位 23 1、舒适生活 23 2、超值享受 23 3、完善服务管理 24 （六）、概念定位 24 （七）、产品定位 24 1、健康运动配套 24 2、商业服务配套 24 （八）、项目身份定位 25 （九）、目标客户定位 25 1、购房者背景特征 25 2、购房动机和心理 26 3、柳州住宅市场客源结构分析 26 4、整体客户群体共性分析 26 5、客户的职业特征 26 6、主力客户群定位 26 7、次主力群体 27 8、需求动机 27 9、心理描述 27 10、购买形态 27 11、媒介形态 27 （十）、价格定位 28 1、概述 28 2、住宅项目均价确定 28 3、确定均价 28 4、小结 28 三、规划设计策划篇 30 （一）、项目概况 30 1、柳州地理位置和气候 30 2、区域概况 30 （二）、设计依据 30 （三）、设计原则 30 1、立足现实，瞄准市场，高起点、高标准地构建现代化都市空间风貌。 30 2、贯彻以人为本的思想。 30 3、建立人车分流系统。 30 4、努力将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机的结。 30 （四）、规划设计理念 31 1、人本理念 31 2、形象理念 31 （五）、规划设计 31 1、总体布局 31 2、道路交通规划 31 （六）、户型设计 32 1、户型特点要求 33 2、户型类型设计 33 （七）、建筑风格 33 1、建筑风格多样化 33 2、外立面色彩 34 （八）、会所功能建议 34 （九）、建议设置 34 四、项目经济评价 36 （一）、项目设计总体经济技术指标 36 （二）、项目总投资 36 （三）、项目销售收入测算 36 （四）、动态盈利分析与现金流量表 36 （五）、项目收益部分模拟 37 五、项目融资策划篇 38 （一）、项目融资整体规划 38 （二）、分阶段融资策划 38 1、开发初期 38 2、开发阶段 38 3、销售阶段 39 4、小结 39 六、投资风险与控制篇 40 （一）、行业风险 40 1、风险 40 2、风险规避措施 40 （二）、市场风险 40 1、风险 40 2、风险规避措施 41 （三）、资金运作风险 41 1、风险 41 2、风险规避措施 41 （四）、经济政策风险 42 1、风险 42 2、风险规避措施 42 （五）、不可抗力风险 42 1、风险 42 2、风险规避措施 42 3、小结 43 七、开发建设策划篇 44 （一）、项目招标建议 44 1、项目建议书 44 2、可行性报告 44 3、勘察设计 44 4、物资采购供应 44 5、建设工程监理 44 6、建筑安装工程施工 44 7、其它发包 44 （二）、项目管理 44 1、项目管理定位 44 2、项目管理交底 45 3、项目前期工作计划 45 4、开工阶段控制计划 45 5、施工过程策划与控制计划 46 6、竣工验收阶段控制计划 47 7、保修阶段工作计划 48 8、项目考核评价 48 八、项目营销策划篇 49 （一）、概述 49 1、小众营销 49 2、价格营销 50 （二）、具体目标客户 50 1、文化程度 50 2、家庭结构 50 （三）、价格策划 50 1、楼盘价格定位 51 2、定价策略 51 3、付款方式 52 4、投石问路 52 5、开盘的两种价格模式 53 6、遵循三大原则 53 7、采取三种方法 54 8、低价开盘两种模式 54 9、低价开盘的有利点 55 10、低价开盘的不利点 55 11、低开高走结果预测 55 12、项目的价格环境 55 13、价格环境分析 56 14、价格策略建议 56 （四）、形象策划 56 1、总体形象定位 56 2、主要支撑点 56 3、视觉识别系统VI设计 57 4、延展及运用部分 57 （五）、广告策划 58 1、广告总体策略 59 2、广告推广