公共租赁住房的实与发展.doc

河北师范大学2010—2011年学年第一学期 “形势与政策”课参考教案之三 公共租赁住房的现实与发展 小康不小康，关键看住房。住房保障是全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会的重要内容。住房水平是考察小康目标的一个重要指标，只有实现了住房小康，才能全面实现小康社会发展目标。 长期以来，我国各级政府一直高度重视住房保障工作。1978年，全国城镇人均住房面积仅为6.7平方米，广大城镇职工的住房状况到了严重短缺的程度。随着住房制度改革的不断推进，特别是安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房等各类保障性住房的大规模建设，在房地产市场化、商品化和社会化作用的同步拉动下，到2009年末，在城镇化快速发展、城镇居民人口大幅增长的同时，全国城镇人均住房面积已达到30平方米。2008年，全国城镇住宅竣工面积达到最高峰，突破了7亿平方米。城镇居民住房数量、品质、质量、环境均极大改善，住房建设取得了令人瞩目的成就。 但是，由于房价持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力亦呈现相对下降的趋势。2010年“两会”期间，住房问题成为最热门的话题，不仅房地产界的委员、代表提交了众多提案、议案，就连与房地产业毫无关联的“两会”代表、委员也纷纷给房地产业问诊把脉，针对如何解决中低收入家庭的住房问题开出了不少药方。可以说，高房价已成为全社会关注的焦点。 公共租赁住房正是伴随着中国房地产业迅速发展，住房保障制度不断完善而兴起的一种有效解决中低收入家庭住房问题的保障性住房。住房体制改革是我国经济体制改革的重要组成部分。随着社会主义市场经济体制逐步建立健全，住房制度改革与城镇国有土地使用制度、财税金融制度等多项改革相互促进、共同推动了房地产业的迅猛发展。近几年，为适应国民经济发展形势和房地产市场发展需要，住房公共政策已从过去以售为主的经济适用住房向公共租赁住房转化。从全国来看，面向最低收入家庭的廉租住房和面向中低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。各地不论是在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。 2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同期，全国公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调要加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。有媒体评论说，公共租赁住房已上升为“国家战略”，并将成为我国住房保障体系的重要组成部分。 一、公共租赁住房只为满足基本居住需求 1、公共租赁住房的概念。 公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租赁价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房属于保障住房，但又不同于福利分房时期的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是具有社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。 随着我国城镇化进程的不断加快，在当前的经济社会发展水平下，住房保障欲实现的目标是人人“有房住”，而不是人人“有房产”，这种文字差异表现出具有中国特色的民生解决方案，这也正是公共租赁住房能够成为住房保障重要内容的深层次原因。 公共租赁住房与其他类型保障性住房的最大区别是产权归属不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，而非居民个人所有。其目的是向中低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房状况。当这些受保障家庭收入情况发生变化时，有严格的退出机制。 公共租赁住房与经济适用住房的产权性质差异。过去以售为主的经济适用住房，在帮助低收入家庭解决住房问题的同时也让他们获得了一份极具价值的资产，虽然需要付出一定代价，但由于房地产市场存在巨大价差，购房者将会获得巨大的投资回报。而廉租房的租户只享有居住权，而没有产权。公共租赁住房，类似于廉租住房，只是受众群体更广泛一些，住房面积更大一些（廉租住房50平方米左右，公共租赁住房平均可达60平方米，根据家庭人口，最高可达80平方米），个人承担的房租支出更多一些。如廉租住房，住户一般象征性地按每平方米1元的标准交纳房租，或每户每月15元，或不超过双困家庭月收入的5％等。公共租赁住房的房租标准一般占到家庭收入的10％一30%。 公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会。符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高或购买了其他住房后就必须退出公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房仅仅满足城镇居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素。 从制度设计来看，公共租赁住房根据出资人的不同可以分为两种，一种是由政府出资建设并拥有完全产权，另一种是由民间机构出资建设并拥有产权。这两种