2013-201房地产开发与经营期末考重点.doc

第一章、概论 1、房地产开发：是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 2、房地产经营：广义，是指一切通过从事房地产领域的经济活动活动经济效益的行为。狭义，是指房屋经营和城市土地经营两种房地产领域的经营行为。 3、房地产开发与房地产经营的差别： ①房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同，前者为生产过程，后者为交易过程。 ②房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体不完全相同，例如中介商也是房地产经营商，但不是开发商。 ③房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。开发商必须由企业进行的，而经营商只要是一个有正常行为的合法公民。 ④房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。开发商的行为对象是房地产项目，房地产经营商所指向的行为对象是房地产公司。 ⑤随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。 4、按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。 5、“七通一平”，一平是指平整土地，七通是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电信、通公路。 6、房地产开放企业：分为四级资质房地产开发企业，第一级为最高级。P5 第一级条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于40人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于20人；设有高级工程师职称的总工程师、高级会记师职称的总会记师、经济师职称及以上职称的总工程师，工程技术、经济、统计、财务等业务的负责等业务的负责人应具有相应专业的中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。 第二级条件：自有流动资金1000万以上，注册资金不低于1500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于20人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于10人；具有3年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。 第三级条件：自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于10人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于5人；具有2年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%。 第四级条件：自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于5人，工程技术负责人具有相应专业的中级以上职称，财务负责人应具有相应专业的初级以上职称，配有专业统计人员。 第五级条件：自有资金不低于30万元。 7、房地产开发的整个流程：P7 （重点） ①开发商提出开发设想： ②可行性研究： ③申请项目用地： ④项目设计：包括： 方案设计：反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。 初步设计：初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。 施工图设计：是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。 ⑤征地及拆迁： ⑥筹措房地产开发资金： ⑦建设工程招标： ⑧施工： ⑨市场营销与策划： ⑩物业管理： 8、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。一书两证：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证《中华人民共和国土地管理法》。 14、其他房地产开发与经营相关法律：《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国市政公用事业法》、《中华人民共和国地震法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国住宅法》、《中华人民共和国工程设计法》。 第二章、房地产开发与经营 1、房地产项目开发的经济发展环境：P18 （注意细节） ①宏观经济