世联---西安城市进入研究.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 汇报结束! 现在是沟通时间 Thank you! 感谢海尔地产在顾问服务工作中给予的信任！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 我们分别从城市功能布局、房地产板块格局现状与区域价值、人口流向等方面说明各区域现状与潜力 第二部分：进入哪些区域？——意向区域选择策略 城市功能布局 区域现状与价值判断 城市人口流向 区域现状与潜力分析 根据十一五规划得到西安城市各区域功能定位 《西安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》摘要： 北郊板块：以经济技术开发区为中心的现代制造业区和围绕交通枢纽的综合发展区，以铁路北客站为依托，增强区域性中心城市的集散辐射功能 大明宫板块：建设保护大明宫遗址 浐灞板块：综合治理渭、灞、泾河生态环境，形成城市功能区与自然环境统一协调的格局 东西郊板块：东部调整纺织、军备制造工业区；西部建立工业、仓储区，发展居住和无污染产业的综合新区 老城区板块：逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局 高新板块：拓展高新技术产业区，做精、做强高新技术产业。 长安板块：南部文教科研区，发展大学园区、高尚住区和旅游休闲度假区 曲江板块：旅游休闲度假区和高尚住区 另：秦岭沿线：休闲旅游区 汉长安城遗址 保护区 北郊 新城中心 产业新城 大明宫 旅游居住区 浐灞 生态自然旅游区 西郊 老工业改造区 老城区 旅游商贸服务区 东郊 老工业改造区 曲江 文化旅游区 秦岭 休闲旅游区 距市区20公里 高新 科技新城区 长安 城市配套生活区 根据依托资源、板块特征的区别，将西安房地产现状市场划分为10大板块 高新 曲江 北郊 浐灞 老城区 长安 西郊 东郊 雁塔 秦岭 汉长安城遗址保护区 北郊 新城中心 产业新城 大明宫 旅游居住区 浐灞 生态自然旅游区 西郊 老工业改造区 老城区 旅游商贸服务区 东郊 老工业改造区 曲江 文化旅游区 秦岭 休闲旅游区 高新 科技新城区 长安 城市配套生活区 北郊板块 浐灞板块 老城区板块 老城区板块 西郊板块 高新板块 雁塔区 板块 曲江板块 东郊板块 长安区板块 秦岭板块 距市区20公里 依托高新技术产业的发展，呈现成熟、现代的城市面貌，形成城市中高端产业人口聚居板块，均价在4700左右 强势的高新技术产业发展，成熟的现代化城市意向，良好的区域认知 以高层为主，非品牌项目多为60-120平小户型，品牌项目多为120平以上大户型 产业人口为主，品牌项目的客户以全市客户为主，部分陕北客户，且多为批量购买 区域价格水平高于其他区域，非品牌项目均价4500左右，总价40-60万，品牌项目可达5000，总价60万-80 依托 资源 产品 形式 客户 特征 价格 平台 典型楼盘 绿地世纪城 兰乔圣菲 融侨.紫薇馨苑 规模 占面80万平方米，建面120万平方米 占地80亩，建面18万平米，容积率3.1 占地22万平方米，建面80万平方米，容积率2.7 产品形式 高层 小高层 小高层，高层 小高层/高层 均价（元/平） 4500-5000 5100-5200 复式5100，高层4500 户型面积 多为120平以上大户型，有两幢针对产业人口的60平米小户型 均为大户型，170－300多平，三室四室各占一半 从一室到三室都有，面积从50-150平米 销售状况 07年3月开盘，4800套，月销售140套左右 06年11月开盘， 共540套，开盘当天销售160套，销售率90%，月销售40套左右 2006年4月开盘，总户数5500户，销售率50%，月销售速度160套 产品特色 完善的配套设施 大户型的稀缺性，高端定位，西班牙风格，一梯一户，电梯入户 主打中产社区，大型社区，配套完备 客户特征 高新区中高层，陕北客户 外地客户为主，本地老板，追求居住生活享受，二次以上置业为主 区域性客户明显，也有部分市内及陕北客户 高新板块 高新板块居住价值为城市中产阶级聚集的高端公寓居住区，一期土地供应基本饱和，07年开始，人口向南部长安与西南部高新二期方向外溢 07年，高新区管委会南迁至二次创业核心区，带动高新区西南部发展 07年，长安区西部子午大道年底贯通，到高新区一期核心CBD仅3公里 07年区域人口开始外溢 人口流出时间 已建成区域 工业用地 居住用地 中海 绿地 和记黄埔 融侨 大华 现有项目多集中在太白南路两侧 品牌开发商已开