绿景花园二期前项目策划报告(报告).doc

谨呈：深圳市绿景房地产开发有限公司 绿景花园二期 项目前期策划报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 2001年11月23日 深圳市绿景房地产开发有限公司： 承蒙信任，我司于2001 年11月6日与贵司对绿景花园二期项目的前期策划事宜进行了初步沟通。经实地查勘后，我司在双方约定时段内专门针对该项目进行了市场调研及项目分析工作，经过项目组成员对项目的深入研讨与整理，现特向贵司提交《绿景花园二期项目前期策划报告》的第一部分《市场调研与分析》及第二部分《项目分析及项目定位》，供贵司决策时参考并作为进一步合作的基础。 报告内容如有何未尽之处，敬请及时知会。 专此奉达，即颂商祺！ 主笔策划师： 主审策划经理： 董事总经理： 世联地产顾问（深圳）有限公司 2001 年 11月23日目 录 第一部分 市场调查与分析……………………………………………5 （一）总体市场状况综述………………………………………………6 供应分析…………………………………………………………6 需求分析………………………………………………………16 价格分析………………………………………………………21 外销分析………………………………………………………24 市场特征可作用到本项目的结论……………………………29 （二）区域市场分析……………………………………………………30 1．区域界定…………………………………………………………30 2．片区印象………………………………………………………30 3．片区现有楼盘分析………………………………………………31 4．新洲片区市场发展状况…………………………………………31 5．竞争分析…………………………………………………………33 6．样本楼盘分析……………………………………………………36 7．新洲片区市场综述………………………………………………51 第二部分 项目分析及项目定位……………………………………52 （一）项目分析…………………………………………………………53 1．项目简介…………………………………………………………53 2．项目区域状况简析………………………………………………53 3．项目优劣势分析…………………………………………………58 4．项目总体评价……………………………………………………58 （二）项目发展战略……………………………………………………59 1．总体战略…………………………………………………………59 2．分战略……………………………………………………………59 3．品牌建议…………………………………………………………60 （三）住宅市场定位……………………………………………………66 1．物业定位…………………………………………………………66 2．客户定位…………………………………………………………68 3．户型定位…………………………………………………………71 4．价格定位…………………………………………………………72 （四）物业发展建议……………………………………………………73 1．规划设计建议……………………………………………………73 2．装修标准…………………………………………………………83 3．配套建议…………………………………………………………86 4．物业管理…………………………………………………………88 （五）营销策略建议……………………………………………………89 1．总体营销策略……………………………………………………89 2．卖点提炼…………………………………………………………89 3．营销策略…………………………………………………………90 附件：可比楼盘统计表  第一部分 市场调查与分析（一） 总体住宅市场状况综述 1．供应分析 1.1住宅用地供应状况 A：住宅用地的出让面积与98年以前有大幅下降，但所占每年总出让土地面积的比例却又有较大的提升。 B：2000年上半年住宅出让面积为85.15万平方米，住宅用地面积同比下降5.67%。 A：特区内出让33.34万平方米，占4