房地产经济学Mcrosoft Word 文档.doc

房地产经济学论文 姓名：刘丽蝶 学号：200911008140 学院：建筑工程学院 班级：工程管理2009级一班 指导老师：李猛 日期：2011年12月4日星期日 （一）按土地使用权交易管理层次划分 1）、基准地价 各级土地某一时点的平均价格； 2）、标定地价 以基准地价测评的具体宗地价格； 3）、出让底价 政府出让时的最低价； 4）、交易地价 实际成交价 （二）按土地的出让方式划分 1、招标价；2、拍卖价 3、挂牌价；4、协议价 （三）按土地的开发程度划分 1、熟地价 已完成征地拆迁，七通一平等； 2、生地价 未完成征地拆迁，七通一平等； （四）按地价的计算方式划分 1、地面地价 2、楼面地价 （五）按地价的估算方式划分 1、收益价 2、市场价 3、成本价 【三】土地价格的特征 （一）土地价格是土地权益价格； （二）土地价格一般是由土地需求来决定； （三）土地价格有强烈的地区性 （四）土地价格呈总体上升趋势 【四】影响土地价格变动的因素（一）一般因素（对各种土地的价格高低及其变动具有普遍影响性的因素） 1、行政因素（国家干预土地价格，影响很大）； 1）土地制度 如：土地所有制； 土地无偿使用 土地有偿使用； 2）住房制度 如：福利分房 货币分房；住宅供应体系； 3）土地出让方式 如：协议出让 招标、挂牌、拍卖出让； 4）地价政策 如：高、低地价政策； 5）税收 如：税额转嫁问题；契税减免；土地增值税； 6）交通管制 如：老金碧路、武城路、正义路与南屏街； 7）行政隶属变更 如：海南建省；昆明五区重新划分； 8）城市规划 如：呈贡新城总体规划；某地区控制性详细规划; 2、人口因素 （最主要的社会经济因素） 1）人口密度 人口密度提高带来的正负面影响； 2）人口素质 素质高低人群的影响； 3）家庭结构 家庭小型化带来的需求增加 3、社会因素 1）政治安定状况 如:香港回归前夕； 2）社会治安状况 犯罪多发区； 3）城市化 城市化的概念；城市病；如:深圳 ； 4、心理因素 1）交易的心态 如:对成交的渴望程度 2）心理预期 例：追涨杀跌的心态； 3）价值观 例：楼盘洋名现象；风水 5、国际因素 1）政治对立状况。与其他国家政治对立，遭遇经济封锁，对外经济严重受损，内部经济受不良影响，地价下跌。 例：我国开放程度与地价的关系。 2）军事冲突。发生军事冲突的地方，无法正常地工作生活，地价暴跌； 3）国际经济状况。外向型国家受全球经济影响大，后者不好，则前者也将不好，进而影响国内消费与投资，使地价低迷。 4）国家竞争。 6、经济因素 1）国家宏观经济政策 如：财政政策和货币政策中，扩大公共支出和降低、提高贷款利率的影响； 2）经济发展状况 衡量指标包括：国民收入、居民消费、储蓄与投资、物价、利率、就业率等。 3）房地产投机 视具体情况分析，投机会带来三种影响：促涨、促跌、稳定。 （二）区域因素 （土地所在地区的影响地价的因素，主要是以上因素在某一特地区域的具体化） 对不同性质的用地（商业用地、工业用地和住宅用地），主要的区域影响因素不同。 （三）个别因素 1、物理因素 1）肥力；2）土质；3）地形、地势；4）面积；5）土地形状；6）日照；7）温度、降水量；8）通风；9）地块规划控制指标 2、环境因素 1）交通通达度（到达时间） ； 2）临街状况（宽度、深度、是否临街地等）； 3）噪音（如: 金康园高层公寓）； 4）空气污染（如: 东方玫瑰园）； 5）视觉（如:顶层豪宅）； 6）清洁; 7）周边设施 二、关于房价 房屋价格的构成（从供给方来看） 以房地产开发商开发的住宅用于销售为例； （一）（地价）土地费用； 1、内容：取得房地产开发项目用地而发生的费用。 2、估算方法（要根据土地获取的方式，分别估算） 挂招拍方式：土地费用=成交价+契税（=土地评估价格×3%）+手续费 转让方式：土地费用=成交价+契税+手续费 协议出让方式：土地费用=土地使用权出让金（=土地评估价×20~50%）+城市基础设施建设费+拆迁补偿安置费 划拨或征用方式：土地费用=农村土地征用拆迁费（土地补偿费+青苗补偿费+地上附着物补偿费+安置补助费+新菜田开发建设基金+征地管理费+耕地占用税+拆迁费+其它费） 或土地费用=城镇土地征用拆迁费（地上建筑物、构筑物、附着物补偿费+搬家费+临时安置费+周转房摊销+停产、停业补偿费+拆迁管理费） 盘活国企土地方式：土地费用=土地使用权出让金（=土地评估价格×0~20%）+原土地使用者补偿费用 （二）前期工程费用 1、内容：主要包括开发项目的前期规划设计、可行性研究、水文地