完善物业设备设施理 提升物业管理水平.doc

完善物业设备设施管理 提升物业管理水平 完善物业设备设施管理 提升物业管理水平 蓝馨花园是兰州石化有史以来规模最大的民用建筑项目，也是兰州市一次开发建设的最大的住宅小区。是兰州石化公司重视民生，实现科学发展、和谐发展的重要举措。蓝馨花园占地面积35.6万平方米。小区内共有住宅楼及公共建筑50 栋，其中28-33层以上高层住宅楼19栋、11层以上小高层住宅楼28栋、多层公共建筑3栋，配套有餐饮、浴池、商场、娱乐、会所、医疗服务站、幼儿园、派出所、体育场馆等功能设施。建筑总面积90.59万平方米，住宅建筑面积为71.52万平方米，总居住户数6034户。小区绿地率37.8％。小区设有地下停车位2982个，地上临时停车位150个，达到了入住户数的51.9%。小区高层住宅配备电梯135部、热网站2座、配电室8座、供水站2座、燃气热水炉2座、三网合一、智能化系统等公用设施和民用天然气输送设施。 一、物业设备的前期介入与接管验收 1、参与物业设备的选购 不同的小区应配备不同的设备设施。若选型不当,将造成资源的浪费,也可能形成设备的供应不足。影响小区业主的正常生活。因此,物业管理公司介入设备选购将节约建设资金与人力资源;并且所配备的设备能更好的适合该小区,在选择设备上,要考虑设备的耐用性与价格。物业管理公司有更多的管理经验,清楚楼宇设备运行时,需要消耗大量的消耗性器材,如灯管、洁具配件、设备易损零件等。在选择品牌时,耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格,从运行总体经济性角度考虑,应对常用易损消耗件的耐用性,价格比进行统计分析,择优采用,减少运行资金浪费。 2、接管验收 设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程,把握这一关,对日后的管理和使用有着重要的意义。因此,在进行房屋设备设施的运行管理之前,首先要做好房屋设备的接管验收工作. 接收好房屋设备的基础资料:接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收,而且还包括对维修后房屋设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。 房屋设备的第一次验收为初验,对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间。对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存。 二、物业设备设施管理的特点 概括来讲，物业设备设施管理具有以下几个特点： 1、关系到业主的最根本利益。物业设备设施的产权属于全体业主，资产绝对值很大，视物业规模和档次不同，多则数亿元，少则几百万上千万元，对于高层中高档小区而言，设备设施占总投入的1/4-1/3。物业的正常使用决定于设备设施的正常运行，管理如不到位，不仅影响设备设施的使用寿命，更会影响整个物业的使用功能，甚至造成隐患和事故，最终影响物业的保值升值。 2、技术性强。随着技术全面进步，越来越多的高科技设备设施被应用到物业建筑中，门类繁多，涉及专业面广。通常的物业都具有供配电系统、给排水系统、通风空调系统、消防自动报警系统、消防灭火系统、电梯系统、自动化控制系统、保安监控系统（含各类门禁识别系统）、楼内综合布线系统、通信系统、停车场管理系统以及有线电视系统等。尽管物业管理仍具有劳动密集型的特征,但是物业设备设施的管理却越来越显示出技术密集型的趋势。正因如此，物业设备设施管理成为物业管理最本质、最需专业技术的核心内容。 3、是“显性服务”的基础。目前，很多物业企业在形象礼仪、保洁绿化、客户服务等“显性服务”方面下足功夫，突出 “为业主服务”的宗旨，应该说，这是一种企业经营定位方面的进步。但要看到，安居才能乐业，为业主的“安居”提供保障，是物业服务企业责无旁贷的义务，而物业设备设施的安全正常运行，是“安居”的前提和保障，是物业服务的底线。尽管这项工作不为多数业主所常见，具有“隐性管理”特点，但只有做好此项工作，其他各项 “显性服务”才有意义。换言之，物业设备设施管理的水平从根本上决定了物业公司的管理水平和服务水准。 三、做好物业设备设施管理的几点建议 设备设施管理是物业管理的重中之重，应着重做好如下几方面工作： 1、加强相关培训，切实提升认识水平和技术水平物业设备设施管理的服务水平问题，关键是各级人员对服务标准的理解问题。例如，防火卷帘门的功能是在火灾时自动降落，阻断火势蔓延，因此不能有物品阻挡其下落。再比如，一些开关和阀门正常运行的状态或开或闭，如果混淆就会影响使用，站在维修人员和巡查人员的角度就会发现，如果不标示出工作状态的开关位置，那么检修时就可能误操作，日常巡检时就无法判断是否正常，这时就会将标识细化。所以，设备设施的管理好坏，很多时候受认识深度的限制。 要解决认识问题，就要加强培训。