2006年吉林北山项目可行性研究报告.doc

吉林北山项目可行性研究报告 报告摘要 为了我公司能顺利进军吉林房地产市场，我公司一行五人对吉林北山项目进行了为期5天的实地调研工作，在此期间我们实地考察了项目所在地块，并对吉林市场上的12个房地产项目进行了实地及电话调研分析，同时我们从当地政府相关部门获得了与地块信息相关的资料，为今后的开发工作打下基础。报告摘要如下： ◆ 吉林市概况 ○ 吉林市简介 ○ 吉林市优势产业 ○ 吉林市经济状况 ○ 吉林市旅游业 ◆ 吉林市房地产市场发展状况 ◆ 项目地块分析 ○ 地块现状 第块位于吉林市船营区北山公园西南侧，包括西石砬子及林家沟两个地区。目前该地块有大量旧平房、厂房、少量居民楼及一座明如寺，本项目属于棚户区改造项目。 ○ 相关参数 总占地面积84.6万平米 地上现有房屋建筑面积20.8万平米。 ○ 用地成本 总用地成本：3.4亿元 ■ 工厂按占地面积、居民房屋按建筑物水平投影面积计算： 可建商品房住宅用地面积：23.6万平米（36.7万-13万平米） 楼面地价：1110元/平米 土地成本：约96.1万元/亩 按总用地面积计算： 可建商品房住宅用地面积：71.6万平米（84.6万-13万平米） 楼面地价：397元/平米 土地成本：约32万元/亩 ○ 地块SWOT分析 典型项目调研分析 ○ 中高档项目 ■ 紫光绅苑 ■ 多伦多花园 ■ 鸿博锦绣花园 ■ 江南壹号 ■ 苏宁天润城 ■ 万星亲亲家园 ■ 锦绣江南 ■ 水韵名城 ■ 华隆尚都东郡 ○ 中档项目 ■ 秀苑华庭 ■ 富海丽苑 ○ 地块周边项目 ■ 华天佳苑 ○ 总体分析 吉林市市区整体售价在2700~4300元/平米之间，市场形势与2003年天津房地产市场比较相像。市区偏边缘地区项目品质较低，售价在2700~3000元/平米，中高档项目售价集中在3400~3700元/平米，沿江高端项目售价在3700~4300元/平米。 规划建议 ◆ 市场价格建议 如本项目在2008年下半年开发，建议普通公寓预计售价在3500~3800元/平米左右，别墅产品售价根据市场状况及产品形式的不同，价格会有较大的波动。此外，建议本项目在操作上，提前进行示范景观的建设，后进行销售。 ◆ 结论 本项目从经济效益、社会效益和发展前景看都是可行的。 一、吉林市概况 1、吉林市简介 吉林市是吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，是一个依山傍水的美丽城市，东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省接壤，南与浑江市、通化市毗邻。总面积27120平方公里。其中，市区3636平方公里吉林原名吉林乌拉满语的意思是沿江的城池。环绕的群山和回转的松花江水，使吉林形成四面青山三面水，一城山色半城江的天然美景。因康熙皇帝东巡所作《松花江放船歌》有连樯接舰屯江城之句，故吉林市又有江城之称。 地貌特征：吉林市有远迎长白，近绕松花的形势。由于不同时期的大地构造运动，以及江河的侵蚀、剥蚀和堆积，形成了中山山区--低山丘陵区--峡谷湖泊区--河谷平原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。吉林市气候吉林市的气候类型属于温带大陆性季风气候，四季分明。春季少雨干燥夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季漫长而寒冷。全区年平均气温35℃，气温受地形影响，由西、西北向东、东南气温逐渐降低。一月份平均气温最低，一般在零下18-20℃，七月平均气温最高，一般在21-23℃，极端最高气温36.6。山区无霜期120天，平原区可达130-140天。全年降雨量约700毫米左右。全区日照时数2400-2600小时，全年总辐射量为1150千卡/平方毫米。吉林市为多民族居住地之一，乌拉街满族风情，阿拉底村、兴光村朝鲜族风情，都具有浓郁的民族特色，吸引着大批中外游客。吉林市最繁华的街市在重庆路一带。 2、吉林市优势产业 吉林市地域辽阔，依山傍水，水资源丰沛，电力资源充足，总装机容量440万千瓦，是东北电网的命脉；工业基础雄厚，工业门类较为齐全，石油、化工、汽车制造业、农副产品深加工、冶金工业具有相当规模，是一座核心竞争力较高的工业城市；农畜牧业生产条件良好，是重要的商品粮生产基地；城市公共基础设施完备，人居环境优良，用水普及率98.2%，集中供热普及率59%，城市燃气普及率95.4%，有57公里的城区沿江生态走廊，城区绿化覆盖率41.8%，是中国北方宜居城市之一。农业吉林市农业条件良好，是一座积极构筑工业化农业的生态城市。?目前，经济作物面积达到4.4万公顷，白瓜籽烟叶苏子果树蔬菜。经济动物皮动物鹿柞蚕林蛙。特产品：木耳总产量达269万公斤；中药材面积达到5249公