2006年成都城山别墅策划报告.doc

青城山别墅策划报告(二) 投资回报分析 一、 建筑成本 1、 建筑面积初算 占地（亩） 容积率 建筑面积 豪华别墅区 600 0.18 72000 独立别墅区 90 0.25 15000 联排别墅区 110 0.4 29000 共计 800 0.22 116000 2、 各项费用标准 土地费：4.5万/亩 建安费：1100元/m2 配套费：200元/2 3、 项目总费用 土地费：4.5×800=3600万 建安费：1100×116000=12760万 配套费：200×116000=2320万 共计： 18680万 二、 销售成本 1、 广告费 报纸广告：400万 电视广告：100万 印刷品：20万 户外看板：40万 3D动画：10万 样板间：100万 2、 现场包装 售楼处：60万 道具如模型等：20万 3、 促销活动 会展类：30万 赠品促销：100万 造势活动；20万 4、 销售管理：300万 5、 内部管理：100万 共计：1300万 三、 市场价格预测（保守评估） 1、 各类型房屋市场销售价 豪华别墅：2500元/m2 独立别墅：2000元/ m2 联排别墅：1800元/ m2 2、 总价价值计算 豪华别墅：2500×72000=18000万 独立别墅：2000 ×15000=3000万 联排别墅：1800×29000=5220万 共计:26220万 四、 投资回报计算 税前利润=市场销售总价—建筑成本—销售成本 =26220-18680-1300 =6240万 策划销售 一、 本项目策划重点 1、 独一无二的山间别墅 除本项目外，中国青城，青城白鹭州等项目均处于山脚，它们往往采用大量人工手段来弥补自然环境的不足，而山上的别墅则大不相同，除了自然环境远远超过山脚，更因世界遗产保护所带来的限制开发令本案显出罕有的稀贵特性。 2、 可世代相传的经典物业 正是因为青城山的不可再生资源以及闻名世界的国际性，令山上的物业具备与青城山同等特有的价值潜力，好比世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永远是上流社会苦苦追寻的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。 3、 彰显价值的高级居住形态 2-3亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至0.2以下，有清溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你真正的豪宅居家梦。 4、 意想不到的超级性价比 在想象中，上述的物业可能是个天价，然而它却比其它的“折中型”别墅还要便宜，千万不用怀疑，因为这是一个创举，无论过去还是将来，这样的创举都将难以模仿。 5、 超级规模带来百分百的保障 800亩的居住用地外加数百亩的社区公园，数百户有实力的尊贵业主长期守望。这样的物业足以吸引世界上最好的物业管理公司。而且，大型的会所，完善的医疗体系，购物中心，并得到良性循环地持续发展。 6、 美景天成非人工能及 都市别墅其实就不能算真正的别墅，再多打造的人造景观也只是对大自然的模仿！ 7、 同青城山一样不可再生 世界上只有一座青城山，而山上的人工开发只会越来越受限制，好在你今天可以选择这里，也许只有这一次机会。 8、 让平地上住久了的人们走进山间豪宅生活 如果从你现在住的别墅看出去只能看到邻家的别墅，那么，这里可以重拾别墅的真正意义。山间别墅，大开眼界的地方。 9、 不同的温度说明不同的价值 夏天把成都市，都江堰市区，青城山脚下和这里——青城山上的温度表对比一下，那么，选择去哪儿避暑，决定起来将毫不费力。 10、只有居山水才能真正亲山水 没有居在山中，没有真正的河流穿越，如何谈及亲山水？直面山水，才显本案真面目。 11、现在不贵的典藏品 它是可能有时不住，但都必须时刻占有的典藏品。购买有价值的珍品，就是一次成功的投资，尽管有时把它锁起来，但却私毫不影响随时欣赏它的乐趣，更不会贬低了它的价值。 12、零公摊一定能实现 本案决不会多卖你所占据的空间以外的任何东西，0公摊解除一切多余的顾虑，在这里一定能得以实现！ 13、距离的解决之道——shuttlebus 从成都到青城山，60公里的距离和一个小时的车程本身并不算什么。因为它们刚好给你一方新鲜的净土，复杂的是如何安排交通。但在这里，社区专用shuttlebus（穿梭巴士）为你解决一切问题。 14、让孩子的假期比别人更特别一些 当别的孩子放假时只能去游乐场一类的地方时，你的孩子却被大自然的恩赐所包围着！ 15、孝敬父母的最佳方式——常回家看看 如果你的父母就住在你要去度假的地方，你是不是有更多的机会和年迈的他们住在一起呢？关心他们，给他们健康，让他们得到更多的欣慰，就在青城山的真别墅中！ 16、为了健康，做一个森林守望者。 没有健康如何享受自己的成功果实？为了