2010年房地专业知识与实务讲义.doc

第一章　房地产经济基本理论 　　1.区位的特征（四特征）　　■综合性　　　☆自然区位　　　　▼天文区位（经纬度）　　　　▼自然地理区位　　　☆社会区位　　　　▼经济区位　　　　▼文化区位　　　　▼政治区位　　■确定性　　　☆方位　　　☆距离　　■层次性　　　☆大位置　　　☆小位置　　　☆地址　　　☆微位置　　■历史性　　　☆地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁　　　☆区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因　　2.房地产区位的含义*　　■概念　　　☆指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系　　■要素（四要素）　　　☆位置　　　　▼坐落－所在具体地点　　　　▼方位－方向和位置　　　　▼距离－与有关场所的距离的远近　　　　▼朝向－正门或房间窗户正对的方向　　　　▼楼层－所在的楼层　　　☆交通－通达性　　　　▼可及性－从外到达该宗地　　　　▼便捷性－从该宗地去往其他地方　　　☆周围环境和景观　　　　▼自然环境　　　　▼人文环境　　　　▼景观　　　☆外部配套设施　　　　▼基础设施－道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）　　　　▼公共服务设施－教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等　　■位置与区位的关系　　　☆房地产不可移动，其位置固定不变　　　☆任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化　　3.区位理论的概念　　■概念　　　☆区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）　　■主要理论（四大理论）　　　☆农业区位论－在城市周围农业区位如何布局　　　☆工业区位理论－工业企业如何布局　　　☆中心地理论－城市之间如何布局　　　☆城市空间理论－城市内部各用地功能如何布局　　4.杜能孤立国理论的前提　　■只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝　　■城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品　　■运输工具只有马车　　■农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比　　■经营者以获取最大经济收益为目的　　5.杜能农业区位理论的主要内容　　■农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定　　■农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和　　■经营者的利润为P=V-（E+T）　　■经营者追求利润最大化　　■Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本）是常数　　■P+T=V-E=k　　■利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小　　■如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润（核心内容） 　　6.杜能农业区位理论的结论－杜能圈（以城市为中心呈同心圆分布）　　■自由农作区，生产易腐难运的农产品　　■林业区，生产木材　　■谷物轮作区，生产粮食　　■草田轮作区，提供谷物与畜产品　　■三圃农作制区　　■畜牧业区　　7.韦氏工业区位论的假设条件　　■均质国家与地区，只考虑经济因素　　■工业原料、燃料地点固定且已知　　■工业产品的消费地和范围已知，需求量不变　　■劳动力不能流动，价格已知，供给充裕　　■运费是重量和距离的函数　　■讨论同一产品　　　8.以运输成本定向的工业区位分析　　■工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地　　■运费的大小主要取决于运输距离和货物重量　　■主要考虑原材料的运费和制成品的运费　　■工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）　　■原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量　　■原料指数　　　☆遍布性原料　0　　　☆纯原料　　　1　　　☆失重性原料　大于1　　　☆原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近　　　☆原料指数越小，生产厂应选在离市场越近　　■案例（矿石冶炼生产针）　　9.中心地理论的基本概念　　■中心地－指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点　　■中心性－一个中心对周围地区的影响程度　　■需求门槛－中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平（商业设施出现）　　■商品销售范围－消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径　　10.克氏中心地理论的假设条件　　■均质平原与无差异性的居民　　■交通费用与距离成正比　　■厂商和消费者均为经济人　　■货物可自由流动　　11.克氏中心地理论的结论－六边形市场　　■各厂商的销售范围为圆形　　■新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止　　■各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商　　■形成六边形的市场区域