开发商获得土地的种方式的分析.doc

开发商获得土地的三种方式 (2006-03-13 10:53:31) ，所以多高的地价都要投，于是在局部形成了地区垄断。通常大的企业不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标，尤其不愿意让一些比较差的公司去做，因为他们的楼盘价格很可能会影响自已。 对于一些中小开发公司怎么办?有以下三种方式： ①中小公司要联盟。联盟的概念不是说要结合在一起，而是大家商量好了共同进行投标。今后，土地招投标的项目会逐步加大，比如说广渠门项目的招标要三十多个亿，对中小公司来说，很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标，组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司，或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟，大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来，土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格，使土地价格维持到一个固定水平。我们现在的情况是往往不能形成联盟，很难形成联盟，这是我们在现实中出现的问题。 ②第二种情况是联合行动。事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合，有的是开发体和建设体的，有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此，在联合的过程中，有的时候可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。所以，在这样的联合中，应该说是各取所需，各得所投。 ③第三种情况是联合投资。有资金与资金的合作，有品牌与资金的合作，或者说有的人只有钱而没有开发能力，有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体，而是变成一个统一的法人代表，共同来经营和开发。所以，资本的结合，一般会选择用合资的方式，出资方要拥有一定的股权。 以上三种情况是不太一样的合作方式，而任何一种合作方式，对中小开发企业而言，可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。 第三、资本市场 按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转让的行为在法律上是有前提条件的，在符合前提条件之后，就变成了土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。 在现有的土地市场中，原有的土地已经大量的保留在开发公司手里。所以，11号令实行之前，全国大概有一半以上的可开发土地都集中在一些开发公司手里，已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。在土地归企业所有的时候，实际上就变成了一种资产。因此，我把它列为资本市场的一种运作方式，叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为有不同的方式和不同的阶段。 1、一种是投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股，一方有钱没地，另一方有地没钱，用参股的方式来解决。用资金参与开发项目，或者用资金与土地互换，而各自形成股权，这种情况在最近一段时间是非常多的，由于11号令以后，北京要求在限期之内，必须把原来协议出让的土地出让金补齐，很多开发公司的土地储备就满足不了这样的资金需求。因此，就要寻找一些有资金的公司一起合作，然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成了这样一个推动的作用，促使大量的资金与土地相结合。 2、第二种情况就是土地收购。这是一个合法的土地转让工作。上一种情况可能不发生土地权益的改变，而第二种情况发生土地权益的改变，即土地所有权会发生改变。因此，在这里可能会涉及到交易契税的问题。在股权的交易过程中是没有契税的，因为它还维持土地权证的原有公司的名称，无非就是主人变了、股东变了、合作方和操作方变了、经理人变了。但是，在土地收购中，一般会改变土地的权属，当土地权属改变的时候，会出现按国家规定所征收契税的问题，等于你是买卖土地，对另外一方面来说还有很大一笔营业税，这两个加起来相当于成交金额的10％左右，无形中土地的收购会使土地的成本提高10％。在完全按合法程序缴纳土地出让金之后，对土地进行收购，通常会出现类似的情况。 3、为了避免因为缴纳契税而增加土地成本，利用最多的变通方式就是收购公司而不是收购土地。在我们现有的法律当中对土地的收购是要缴纳契税的，而以股权转让的方式收购公司却不需要缴纳契税。拥有土地的一方，就土地的使用权成立一个独立的公司，然后由拥有资金的一方对拥有土地项目的公司进行收购，收购该公司的部分股权，当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的，最后形成一个公司股权的转让，所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。但是，有些公司做不到卖公司只能卖土地，因为在这一个公司里不是一个单一的企业，而是有无数个项目存在的。所以，用这种方式去转让，公司的股权就有问题了，所以很多公司会把它分离出来。根据我们国家财政部和税务局的文件，今年的10月1号以后，在企业重组，分立、兼并和破