我国城市化与房地业互动关系研究.docx

我国城市化与房地产业互动关系研究 摘要：在我国城市化进程不断加快的步伐中，房地产业作为城市化的一个重要基础产业得到了广阔的发展空间；同时房地产业的快速发展进一步的推动了城市化进程。本文选取1987-2011年我国城市化与房地产业发展的时间序列数据进行Granger因果关系检验，结果表明：我国城市化进程与房地产业发展之间在长期中是双向互动且互为因果关系。 关键字：城市化、房地产业、因果关系 Chinas urbanization and real estate interactive relationship Abstract: With the pace of Chinas urbanization process Continue to accelerate, the real estate industry as an important basic industry get broad space for development; while the rapid development of the real estate industry help to further promote the process of urbanization. The paper selected Chinas 1987-2011 years urbanization and real estate development time-series data to make Granger causality test. Results indicate that: there is two-way interaction and mutually causal relationship between Chinas urbanization and real estate development in the long term. Key words：Urbanization; the real estate industry; causal relationship 引言 人类文明进步的一个重要标志是提出“城市”的概念，而城市化进程的加快也成为了世界历史以及全球经济发展的必然趋势。随着不断加快的城市化进程；农村人口逐渐向城镇转移；第一产业劳动力逐渐向第二、三产业转移以及城市用地规模不断加大，从而使得城市人口占总人口（即城市化率）比重逐渐提升。同时随着由于大量农村人口进入城市，必然会对于房屋产生较大的需求量。 在2013年3月2日开始的第十二届全国两会中，城镇化问题成为最热话题之一。国务院总理温家宝在今年的政府工作报告中，再提“积极稳妥推进城镇化”。然而与往年所不同的是，今年的政府工作报告直指城镇化三大核心问题，即“遵循城市发展规律”、“落实人口城镇化”以及“城镇化与农业现代化并行”，推动城镇化实至名归。然而在城市化过程中，房地产业作为其基础产业必然影响到城市化水平的发展提高。 关于城市化与房地产业的关系，国内已有不少学者对此做出研究，有学者认为之所以城市化进程加快会对房地产业产生较为深远的影响是因为房地产业本身就是作为一个城市的载体而出现的[1]。而房地产业提供的住宅服务既是一个城市的基础性设施，又是城市市民必不可少的生活、生产资料；房地产业与城市化两者之间关系密切，互相促进。 城市化与房地产业的平稳性研究 2.1、变量选取 城市化水平是衡量一个国家经济发展水平的一个重要指标，它与城市的实际发展水平呈正相关关系[2]。在测量一个国家或者一个地区的城市化水平时，常用的指标有两种：一是主要指标法；二是复合指标法。而最为常用来作为表述城市化水平的指标则是主要指标法中的人口比例指标[3]。人口比例指标的计算是用城镇人口除以总人口得到，并以此衡量一个国家或者地区的城市化水平。 关于房地产业的发展水平，本文选择两个指标作为基础数据研究：一是房地产业年末总投资额；二是商品房的销售面积。通过房地产业年末的总投资额可以较好的反映其发展水平，而商品房的销售面则较为真实的反应了每年市场的有效需求。 表1.1987-2011我国城市化水平与房地产业发展水平指标 年份 Y：城市人口占总人口的比例(%) X1：房地产投资额(亿元) X2：商品房销售面积(亿m2 ) 1987 25.32 149.9 2697.24 1988 25.81 257.2 2927.3 1989 26.21 272.7 2855.4 1990 26.41 253.3 2871.5 1991 26.94 336.2 3025.5 1992 27.46 731.2 4288.9 1993 27.99 1937.5 6687.9 1994 28.51 2554.1 7230.4 1995 2