广汇湖光山色的wot分析.docx

广汇湖光山色的SWOT分析 房地产开发与经营结课作业 学院：土木与建筑工程学院班级：工程管理09-1班姓名：李铭学号：3090512117日期：2011年11月10日项目简介广汇湖光山色项目位于桂林市叠彩区桃花江畔，桂湖景区、西山景区、桃花江旅游度假区和芦笛岩4A景区等著名景区环绕，坐拥清秀山、飞风山、笔架山和距今千余年历史的宋代摩崖石刻，三山青翠，拥有沃尔玛商圈最便利的商业配套和消费资源，随着桂林市的标志性景观——“两江四湖”二期的开发建设，可尽享“两江四湖”核心景观，和1700米无敌湖岸生活，而随着芦笛铁道下穿隧道规划的实施和开通，湖光山色与市中心仅需5分钟的车程，使该项目成为桂林市稀缺的品质山水大盘。 广汇湖光山色是桂林广运公司按照桂林市总体发展规划，对原桂林钢厂地块进行改造，在桂林市开发的首个中高端住宅地产项目，定位“城市中心40万平方米山水城邦”，规划占地面积295亩、投资不低于10亿元。 广汇湖光山色交通便利，周边市政、生活配套设施一应俱全，沃尔玛商圈、华荣超市、好又多超市、喜洋洋超市、芦笛菜市场，各类银行网点、医疗机构、网吧、芦笛小学、五中、十四中等近在咫尺，居家生活舒适便利。 广汇湖光山色产品丰富多样，从1房到4房及顶层和底层复式可满足市场的不同需求。其中创新户型“2+1”两房成为炙手可热的畅销产品，而底层（一、二层）创新复式，面积从110到200平米不等，照顾了高端客户的不同需求，设计有花园庭院、挑高客厅、花园房、独立车库、多功能房等别墅才具备的空间享受。 项目SWOT分析S(优势)·资源环境优势：项目水域湖光山色，景致秀美，水质清洁，水域规模适中，资源利用的可塑性较强，具备一定的风景旅游资源开发条件。·区位优势：项目位于桃花江东岸——桂林市叠彩区清秀路，东邻桂湖自然旅游景区，南邻西山自然旅游景区，西邻风光秀丽的桃花江旅游度假区与国家4A级景区“国宾洞”——芦笛岩，北邻芙蓉山，景区环绕，居住环境十分优越，乃名副其实的纯天然绿氧之城。·交通优势：项目通过清秀路、芦笛路北接九华路、圣隆路，与环城北路及中山北路构成了连接项目与市中心区的快速通道；西连桃花江路、西山路、丽君路，成为项目通达市中心区的景观通道。西侧规划有西外环路直通机场路，区域路网非常发达，交通极为便捷。·社区优势：紧邻芦笛成熟生活区，方圆1000米内拥有桃花江农家乐休闲鱼餐馆、芦笛菜市、燕湖市场、各类银行网点、诊所、网吧、华荣、好又多、喜洋洋超市、广运美居商贸城(沃尔玛已入驻)、芦笛小学、五中、十四中等生活配套，车行几分钟便可共享到北极广场商业大配套。·政策优势：政府扶持的重点规划居住示范区，高起点加之政策优势，是其他地区所不具备的。W(劣势)·价格劣势：价格优势不明显，本项目周围的现房价格低于本项目；·污染劣势：临近主干道，部分临街住宅将受到噪声和扬尘干扰。·开发商不足：开发商开发经验不足，工期进度缓慢，工程时停时复工，显示实力不够，品牌知名度不高。·周期过长：项目规划周期长，变数较大，内部配套起步晚。O(机遇)·政策扶持：中国入世、申奥成功以及全面进入小康社会。·区域升温：叠彩区房地产持续升温、区域发展空间大，价值将进一步提升。·配套完善：项目自身建有大量的商业配套，充分满足相关需求。·市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势。T(威胁)·楼价连年上升，政府有意压制楼价。·供过于求。09桂林市空置商品房五百六十三万平方米,其中以住宅为主，达到二百五十四万平方米。空置住宅中，别墅、高档公寓空置面积为四十一万平方米。·房价过高，消费者购买能力有限。《中国房地产金融安全评估报告》指出，09中国市场房价与家庭年收入之比达到19倍，在桂林这个楼价高涨的城市，此比数还会更大。（住房问题解决较好的国家，此比数在6－8倍之间）·市场竞争激烈。2010年桂林高价盘比例持续增加，均价7000元/平方米的楼盘占六至七成。·楼价连年上升，消费者无力负担，对楼盘开发商产生怨言。09年各大开发商联合宣称桂林“地荒”，使得楼价大幅度上涨，地产开发商的社会形象进一步受损。结合前面所作的地块的各项功能的研究，进行SWOT分析。见表经过机会与威胁分析以及优势与劣势分析，本项目先天优势较多，但要想打造成开发区售价较高的首席品质楼盘，还要通过楼盘的规划设计、销售策略、后期的服务等人为因素来实现。策略分析内部环境分析 外部环境分析 优势-Strenth劣势-Weekness1、自然环境好，依山傍水适宜居住1、价格优势不明显，本项目周围的现房价格低于本项目2、项目三面环路，交通极其便利2、靠桃花江路，部分高层夜间有噪音3、项目三面环路，交通极其便利项目自身建有大量的商业配套，充分满足相关需求3、开发商开发经验不足，显示实力不够，品牌知名度不高4、政府扶持的重点