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城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略 　　导读：随着我国社会经济的进步和住宅建设的不断发展,全装修住宅正逐渐进入人们的生活，并引起日益增多的重视和关注。但由于我国住宅全装修起步较晚，相关验收标准、制度法规、保障服务等尚不完善，因此，房产企业在全装修住宅的开发建设中遇到了不少瓶颈，也缺乏内在动力，而购房者则因认知差异、信任危机，还不很愿意接受全装修住宅。为此，必须在借鉴国际先进经验、完善体制机制法制、破解质量税收服务等瓶颈的基础上，努力推进我国全装修住宅开发的部品化、标配化、系统化、产业化和市场保障化。 　　一、城市住宅全装修化及其多元瓶颈 　　（一）我国城市住宅全装修化的基本概念 　　2002年7月18日，建设部下发的《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号）中明确：商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。 　　（二）我国城市住宅全装修化的历史回眸 　　我国住宅全装修的法规政策最早始于1999年8月22日，国务院办公厅转发了建设部等7部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见》的通知，首次以政府文件的形式提出了加强住宅装修管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费建材和扰民等现象。2002年7月18日和2008年7月，当时的建设部和后来的住建部，先后两次行文，对住宅全装修加以明确，并鼓励和推进一次性装修住宅，确立和落实装修人、装修企业及物业服务企业等住宅建设管理单位的责任。2008年9月19日，北京印发的《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》规定，廉租房、经济适用房、两限房均宜装修一次到位。《上海市新建住宅节能省地发展指导意见》则明确提出：到2010年，在保障住宅工程质量的前提下，全市全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区达到60%-70%，其他地区力争达到30%-40%。2011年上海建交委工作会议透露，十二五期间上海新建住宅的全装修比例将力求达到70%以上。 　　据了解，2009年前三季度上海、北京、广州、深圳四大一线城市全装修房预售率分别达到22.5%、20%、47.6%和19.7%，其中，高档住宅占比更高。另据了解，上海近几年全装修房年竣工量约250万平米，占商品住宅竣工量的15%（不含配套商品房），在建量约500万平方米。全装修房主要集中在市中心区域，其中新开发住宅全装修房高达50%以上，并已呈现由中心区域向外拓展的态势。在此推动下，2009年国内全装修行业营业额达到1000多亿，占住宅装修产业近10%的份额。 　　（三）我国城市住宅全装修化的现实瓶颈 　　虽然我国全装修住宅发展已近十多年，但在住宅全装修的认知理念、制度政策、实施举措和市场保障等方面还存在诸多瓶颈。一是认识上有差异：消费者认为住宅全装修建设单位在装修上赚钱，不如自己装修划算；建设单位认为住宅全装修投入大、工期长、售后烦，不如不搞。二是制度政策跟不上：住宅全装修目前尚无明确统一的操作细则，包括配置和质量验收标准，一旦出现开发商与购房人的纠纷往往较难评判。三是实施过程难度大：诸如全装修住宅的质量控制和消费者的质量投诉应对。四是市场保障缺乏：目前国内对于全装修住宅在保险、法律和税务财政支持等方面的保障力度远远不够。 　　二、城市住宅全装修化的国际借鉴 　　（一）国外城市住宅全装修化的主要形式 　　目前，欧美等发达国家交给客户的住宅一般都是包含了室内装修的成品房。 　　美国住宅建设已实现产业化，市场上出售的都是全装修房，基本没有为个体服务的装修企业。法国多层和高层集合式住宅基本上没有毛坯房，其装修特点是轻硬装、重软装。德国虽然仍有少量毛坯房出售，但住宅的节能却处于世界领先水平，开发商对出售或出租的房屋，往往会应客户的要求出具一份“能耗证明”。韩国基本上也都是全装修房，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行，购房者只要进行家具等软装配置即可入住。日本现有在售住宅也都是全装修房，其住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处还设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房从设计开始到产品生产，都有统一标准，标准部件组装应用十分普及，是亚洲最先进的全装修产业。 　　（二）国外城市住宅全装修化的制度保障 　　以日本为例，1969年颁布了《推动住宅产业标准化五年计划》，随后在调研的基础上，又制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定，使住宅有了统一的装修标准。七十年代，日本住宅工厂化装修的技术进一步推广，住宅产业化进入