咨询工程师继续教育培训讲义第三课养老设施开发建设的产业链条简介.doc

【第三课时】—— 养老设施开发建设的产业链条简介 5.养老设施项目开发的产业链条简析　　6.现阶段养老设施项目开发实践的理解误区　　3.养老项目开发的产业链分析　　3..1.产业链条的梳理：　　3..1.1.研究范畴：　　●本章讨论的范围，不包括政府公办的福利型养老设施，或社会组织主办的纯慈善型养老设施，也不能完全涵盖城市社区中的很多微型养老设施。而主要是针对以市场化方式来发展的项目中，有一定规模的养老设施。　　●这部分养老设施的建设定位，与公办设施以民生托底为目标不同，主要是以提供更高品质的养老服务为目的，以市场化方式，满足老人家庭更高水准的养老需求。　　●这部分养老设施的发展方式，主要是以市场化的产业链条来支撑的。　　3..1.2.养老设施产业链条的各个环节　　●从实际项目的实践来看，比较完整的养老设施的产业链条，根据具体项目的发展过程，主要包括以下环节：　　项目投资、　　策划定位、　　规划设计、　　工程建设、　　产品营销、　　运营管理、　　资本运作、　　战略发展、　　……　　3..1.3.养老设施开发建设产业链条的三大领域：　　根据各环节之间的关联，我们把这条产业链条，分为三大领域：　　● “建设领域”：　　包含—— 项目投资、策划定位、　　规划设计、工程建设　　● “运管领域”：　　包含——产品营销、运营管理　　● “投资领域”：　　包含 —— 资本运作、战略发展 　　3..1.4.各领域关系和各体环节主要关注点　　●核心领域 ——“运管”　　这是养老设施为老人及其家庭， 提供养老服务的直接界面；也是养老设施投资人，获得其直接收益的来源。以下简介各环节主要关注点:　　☆产品营销　　这是项目投入运行推向市场的早期通过市场接受的反馈来进行检验的一个重要环节。主要关注点包括：　　——卖给谁？　　——怎样卖？　　——谁付钱？　　——卖多久？　　……　　☆运营管理　　这是项目投入运行后的常态环节，以持续地提供与项目定位和收费标准相适应的养老服务为直接目标，以塑造项目主体品牌为中期目标，主要通过组织建设来实现，主要关注点包括：　　——服务标准、　　——工作流程、　　——成本平衡、　　——风险防控、　　——潜力发掘、　　——团队建设　　——品牌建设、　　——管理输出　　…… 　　●主导领域——“围绕运管的建设”　　养老设施硬件建设，是提供养老服务的空间载体，应该是围绕着养老服务供应者的运营管理需要来进行的。这个领域工作的有效性，将直接影响到设施运营期间的效果和效率。　　同时这个领域，也是投资和运管领域之间，承上启下的连接段落。其工作的有效性，也直接影响着整个产业链条的运转效率。　　以下简介各环节主要关注点：　　☆项目投资发展的关注领域：　　——土地选址的研判　　——政策扶持的争取　　——资金来源的运筹　　——投资回报的计算　　——风险平衡的预案　　——相关团队的组织　　☆策划定位（讲求全面、深入的商业模式梳理）　　——市场定位：　　※所在地市场调研　　※客群需求的预判　　——产品定位：　　※产品类型的定位　　※产品组合的配比　　※建设标准的建议　　※产品规划的提议　　——营销定位：　　※营销对象的研判　　※营销方式的设计　　※营销过程的预期　　——运管定位　　※服务模式的梳理　　※组织模型的设计　　※运管成本的预估　　☆规划、设计（追求综合而深入的解决方案）　　——设计与行业共性条件的结合　　※设计与养老通用政策法规的结合　　※设计与养老专业设计标准的结合　　※设计与养老行业研究成果的结合　　※设计与工程建设发展水平的结合　　——设计与项目具体条件的结合　　※设计与属地化的政策法规的结合　　※设计与项目运管策划要求的结合　　※设计与项目用地具体条件的结合　　※设计与项目工程建设特点的结合　　※设计与建设成本控制目标的结合　　※设计与项目开发投资目标的结合　　——设计本身的各个环节　　与其他成熟的建设业态不同，养老设施的规划和设计，其环节发展路线有自身的特点：　　——首先应该或者说必须是结合专业化的研究来进行，　　——其次是要与产业链其他环节有效协同，同时在自身环节，对多方面的专项设计进行统筹，　　——最终以实现对项目建设过程和建成结果的有效引导和把控，为自身工作的核心目标。　　其工作内容，主要包含：　　※常态研究内容：　　√产品线研究　　√相关文献研究　　√案例调查研究　　…..　　※项目设计内容：　　√策划配合　　√规划设计　　√建筑设计　　√室内设计　　√环境景观设计　　√其他各类专项化设计　　……　　※深度服务